2年我国经济适房综合调研分析
月上旬建设部、国家计委和国土资源部联合发出紧急通知对北京、江苏、浙江、陕西等个省市的经济适住房建设及管理情况进行“综合调研”。
据有关部门人士透露此次对经济适房的调研内容涵盖经济适住房建设各个方面其中包括998年以来土地供应情况；涉及的行政事业性收减情况；价格监管情况包括价格申报。及审核程序；购买对象申、审核程序及执行情况；房屋产品控制标准及执行情况；建设项目监管情况包括招投标管理土地使情况及物业管理情况；对违规行为的查处情况包括对违规开发、炒买炒卖、不符合购买条件而购买等违规行为的监管及查处情况；房屋质量管理及售后服务情况。此次调查的结果将向高层汇报并将直接影响到日后的经济适房政策的具体走向。
这一消息不啻于一颗深水炸弹对于经济适房开发商和客户都有重大影响上不久前有关经济适房被叫停的不传闻经济适房又成为大家的关注目标。日前本报记者采访了有关人士就一些颇受关注的话题进行了探讨。
“调研”折射经济适房四大痼疾
自打有了经济适房很难以承受商品房价格的工薪家庭现了买房的愿望经济适房对北京人居工程的推进有着举足轻重的意义。但是在经济适房的开发销售过程中也暴露了一些问题这次三部委联合调研主要针对的就是以下四个问题。
、经济适房成了投资者的香饽饽
经济适房属于一种特殊的政策性住房其购买对象针对的是无住房的中低收入者。但国家有关经济适房的政策一出台即被一些颇具“投资眼光”的人咬住不放不惜打破头也要蹭进“穷人”行列和真正的中低收入者同步竞争争分经济适房这杯“羹”。这种情况在北京很经济适房项目中都不同程度地存在着。
在本市两个最大的经济适房项目回龙观居住区和天通苑的社区内有车一族占相当的量不少经济力雄厚的购房者都通过各种关系拿到了这两个项目的房。
而经济适房的二级市场准人的门槛较低是让一些地段、交通比较优越的经济适房的投资价值彰显因为只需缴纳％的土地出让金即可将经济适房转让出去。即使不转手收房租也可以得相当不错的投资回报率。
据一位不愿意透露姓名的开发商说在其销售的一个本市大型经济适房项目中有／的客户是有相当经济力的一些客户都是开着自己的私家车前来交纳房款、签约。
2、面积过大个别经济适房项目定位遭受争议
此次调查的一个直接原因就是饱受争议的经济适房面积过大问题例如一套平方米的房子总价在万元左右已经远远超出了一般工薪家庭的支付能力。瑞海新城销售经理李薇告诉记者经济适房的总价应该控制在万以内是比较合理的。因为除去房款还要缴纳和商品房一样的契税、维修基金入住之后还要进行装修等等这部分对工薪家庭而言也不是小目。
从另一个角度说这种大户型已经根本背离了经济适房开发的初衷。根据负责积金贷款管理的北京市住房资金管理中心提供的资料一个三口之家的平均居住面积在8平方米左右鉴于此在22年北京市住房资金管理中心还降低了积金的最高贷款额度由9万降到了29万。
显然诸如复式这样的超大户型使经济适房并不“经济”。
、监控不力放引发投机
经济适房另一个屡禁不止的现象就是绝对的卖方市场导致的炒卖房。
由于“物美价廉”北京市经济适房一直处于一种供不应求的卖方市场状态而经济适房的放认购使得房变得值钱起来由此引发的炒房也成了北京楼市的一大怪现象。
回龙观、天通苑以及翠城都有这种现象发生一个房炒到了元不止有些投机者甚至花钱雇人去排队拿然后再倒卖出去。此类事件让有关部门一直头痛不已。
、排队领买套经济适房不容易
月中旬西二环经济适房乐城放认购很人从清晨便冒雨开始排队；而去年翠城三期放时有人排队三天三夜也颇令人感慨买套经济适房真的是不容易。
由于经济适房采统一售价不论户型的朝向与楼层都卖一个价钱那么能够先拿去选房当然要合算得。为了平衡这种矛盾经济适房集中放的做法也是不得已而为之。
即将在回龙观北侧开发一个万平方米经济适房项目的北京宏旭房地产开发有限司总经理韩林峰说政府开发建设经济适房的目的主要出于两方面的考虑一是解决中低收入家庭的居住困难问题；二是平抑北京居高不下的房价。
他认为经济适房的出现对房地产市场的竞争规则有一定的影响从居住角度来说经济适房产权上的不完全并不重要在未来上市交易时也没有苛刻的限制这都会对商品房市场产生冲击。
开发办一位相关负责人接受记者电话采访时表示政府在经济适房的开发建设中也有很难处一直在积极地解决过程中特别是针对现在经济适房开发中议论比较的一些问题相关的解决措施正在酝酿中不久将会出台但目前还不能透露希望各方理解。
北京东部——经济适房新热点
尽管有关经济适房的局势开始变得扑朔迷离但并没有拦住经济适房开发的脚步。作为经济适房开发的热点区域今年京东地区将出现万平方米的经济适房新老项目将达到八个之。
其中大成房地产在推出青年路小区二期2万平方米后又将拿下通州次渠镇的万平方米(还有城西长安新城二期万平方米)；金隅嘉业在推出京通路双惠小区三期万平方米后又将建设东坝地区7万的朝阳新城；城建集团将在定福庄黄渠推出万平方米；百环房地产在双井桥北人厂将推出8万平方米；住总集团在京沈高速垡头推出翠城二期2万平方米；城开集团在四惠推出通惠家园三期2万平方米。这样京东经济适房的总体规模达到了万平方米这个绝对不容忽视因为这意味着经济适房已经进入了一个全面开花的时代。
虽然从表面上看这些经济适房各不相同但是仔细分析一下它们有很相同的地方首先价格经济。不可否认开发商％的利润和政府限价、限面积原则的出台都让经济适房在很大程度上做到了经济。其次规模巨大。这些盘子不乏百万以上的大盘中小型的新盘也在万平方米以上。第三位置较好。除了翠城位置稍偏之外其他项目都占领了双井、东坝、朝阳路、东四环、通州这样的热点地区。
最后开发商力雄厚。这六大开发集团无一不是业界呼风唤雨的大腕儿。正因为如此政府才将民心工程给他们做以尽量避纠纷的产生。
经济适房带动市场价格向下
随着这些经济适房项目逐步入市相关区域现有的普通商品房的价格将受到很大冲击相当一部分购买力将在这些经济适房上得到释放。不可避的是同区域的商品房特别是在产品上没有一定优势的商品房将在竞争中显露疲态。商品房新盘的上市将谨慎其入市价格和平均价格都会受这些价格低、规模大的经济适房的影响。
经济适房拉低了周边区域普通商品房的价格后必然造成与中低端商品房的直接短兵相接。很商品房通过提高自身产品的品质同时降低价格来与经济适房一争高低有的商品房甚至直接打出了“挑战经济适房”的口。比如通州的世外桃源层板楼精装修均价仅售298元这就使得此项目难言优势。也就是说在地产业激烈竞争的今天经济适房面对的竞争面越来越大普通商品房不但在产品上精益求精在价格上同样不占大劣势经济适房先天的价格优势正在缩校在人们的印象中经济适房就一定“经济”的观点也随着今日家园、长安新城、松园小区等高价位大面积经济适房的出现而产生了动遥在瑞海新城的228元超低价把人们的胃口再一次提高到一个底限的时候一旦新的经济适房的价格与人们的期待形成了一定落差必将影响到购房者对经济适房的任度和好感转而投向低价位的商品房。
