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27年北京房地产市场预测研究报告
2年2月日搜房新闻中心第一时间得了伟业顾问对27年北京房地产市场的权威预测报告并在搜房网独家发布。此重磅报告在2年一系列宏观调控政策的大背景下对27年的北京房地产市场进行了大预测。
伟业顾问对北京房地产市场的预测传统可以追溯到999年作为最早的房地产市场的从业者和见证者之一经历了中国住房体制改革开始九年来的风云变化。从22年开始北京二手房市场逐年升温我爱我家入到了伟业顾问的预测行列为重要的我们共同逐步建立起了与之相应的对住房一二三级市场联动的日常研究的体系。
其根据未来的“测不准原理”预测观点的准确性并不是最重要的。我们的目的是为处于和准备进入房地产相关行业的各位专业人士提供一个认识、理解和判断北京乃至全国房地产市场的专业思路。作为京城房地产市场上最大的综合服务机构的联合体伟业顾问与我爱我家在2年均保持了业务的持续高速发展个一手项目家二手门店名从业人员十余个城市的操作经验造就了最具力的管理和研究团队相我们的研究成果对您在北京的房地产投资会有极大的帮助。
对27年的预测研究中除了一如既往地强调对房地产市场本身的理解外力求能站在为宏观的角度看待房地产市场。从国际和国内的政治、经济形势出发来探讨和把握房地产市场的走向。有几个关键词是需要特别注意的“和谐社会和科学发展观”、“十七大”、“奥运”、“股市”、“限制投资、促进消”、“汇率”、“外资银行”等等。
房地产市场的政策解读历来是预测未来的重要一环继续保持对国六条系列政策的高度关注是毋庸置疑的除此之外我们特别研究了对十一五规划的相关内容值得您认真对待和思考。从十一五规划的总体目标到住房建设规划、基础设施和交通规划到固定资产投资与重大项目规划到服务业和商业规划这是判断未来的基础再上对城市规划和京津冀地区城乡空间发展规划的研究构成了一个完整的体系。
回顾2年的预测观点“市场供不应求、价格借势上扬2左右”“热点区域分散东区激变、西南补涨、双村提价、老城活跃”等对住房市场的预测与现情况完全一样。之所以如此要感谢“8.”后招拍挂政策的严格施相对透明的土地二级市场的格局为我们判断一手房市场提供了准确的依据。因此对于土地市场的深度研究是我们今年预测工作的一大进步而明年研究重点会进一步向土地一级市场倾斜相透明的土地市场将带来为理性的住房市场。
最后要强调的是在做预测的过程中我们秉承了一贯的群策群力的作风除了顾问、营销和商业司的中高级管理人员提供了业务一线的大量宝贵息和市场感觉外日益强大的司内部管理平台很好地支持了本次预测工作知识息中心提供了方便的电子化交流平台和据案例支持、项目运营中心把分析后的项目和客户息清晰的勾勒出来、关品推中心收集了媒体和业内专家的各类声音还有营销策划部、销售管理部、建筑策划部和土地研究部都给予了我们强大的支援最后在伟业顾问市场与战略研究中心和我爱我家市场研究部的共同努力下得以顺利完成了27年的北京房地产市场预测报告在此向大家一并致以深深的谢意！
第一部分宏观经济背景
固定资产投资增速将平稳回落
2年-月份北京全社会固定资产投资共计7.2亿元同比增幅达2.9。与往年相比本年度投资结构有所优化瓶颈产业得到了强企业贷款和自筹资金力度进一步增大但是整体投资规模偏大、投资效率不高、部分行业违规建设严重、产能过剩等问题和矛盾仍较为突出27年又将面临全球经济调整、银根紧缩等诸不利因投资不确定性进一步大预计27年全市固定资产投资增速将有所回落。
人民币升值助推房地产股
截至2年8月我国已持续28个月现贸易顺差导致人民币升值压力不断增大。从宏观经济角度考虑人民币升值将全面提升国内房地产资产价值对房地产价格构成长期利好同时对人民币升值强的预期必然吸引投机资金继续流入房地产市场支撑房地产股价继续助力市场发展。
宏观政策向大力促进消倾斜
随着控制固定资产投资的政策进一步延续在人民币升值的压力下对外出口增长乏力因此必须通过促进大消才能继续保持宏观经济的稳定发展。务员及部队干部工资普遍上调将成为新一轮刺激内需的开始。
奥运效应
每届奥运会的举办都为举办国带来了巨大的经济效益和社会效益。随着28北京奥运会的临近奥运概念、奥运经济、亚奥商圈成为了近几年北京楼市的关键词-城市中心的北移、建设地的大幅增、交通路网的改善直接速了房地产业行业水平的提升、亚奥区域房地产产品的新换代、区域房地产的竞争剧等等。然而同时奥运举办城市的房价在奥运后的走势究竟如何也在一定程度上增了北京购房者甚至部分开发商的观望情绪。
证券市场回暖
2年是中国证券市场丰收的一年-全流通改革的完成、证券市场基础制度和大蓝筹市场的建设、上市司法人治理结构的改善、证券市场资源配置功能的恢复均得了巨大的成就股指创出了年以来的新高。27年整体市场依然乐观宽松的流动性将继续对股市产生积极影响制度变革和金融创新将成为推动中国股市长期牛市的重要力量。
外资银行的人民币业务范围拓宽
自中国入世贸组织年来外资银行营业性机构从77家增到2家年均增近2家；2年随着外资银行准入政策的放宽人民币业务迅速成为外资银行业务发展的重点。预计27年外资银行将凭借成熟的服务强对中资银行的全方位竞争特别是对于现金流较大的房地产金融业务来说竞争将会为激烈。
第二部分预测观点论述
观点一宏观调控把脉下药平稳市场迎接奥运
2年在中国房地产历史上是具有特殊意义的一年政府为调整结构稳定房价在2年“国八条”的基础之上将宏观调控继续全面展开一系列的政策风暴在业界掀起了轩然大波对房地产行业的长远发展产生了深远影响。然而2年底的统计据表明调控效果尚未完全达到政府的预期预计27年宏观调控仍将继续。
27年是现十一五规划承上启下的重要一年之十七大召开在即、奥运临近预示着在这重要的一年中房地产业的宏观调控将以“平稳”为主要基调从而响应中央构建和谐社会的总体目标、保持经济平稳增长的发展要求。
从前两轮调控政策来看部分政策未完善甚至有矛盾部分政策的规定细则未出台各项政策的执行尚有潜力可挖这些给进一步的宏观调控提供了较大的空间和较的手段因此预计北京市会针对北京房地产市场的走势情况把脉下药现调控目标平稳市场迎接奥运。
论述
.27年宏观调控还将继续。
为保证房地产市场持续、健康、稳定的发展国务院及各大部委于2、2年分别出台了国八条和国六条旨在通过宏观调控进一步稳定房价、规范房地产市场。随后控制投资规模、调整供应结构、银根收紧、强税收、规范土地管理、整顿市场秩序、息披露等相关的政策层出不穷一系列的组合拳引起了市场极大的反响。
建设部于近日通报了2年全国房地产市场调控情况通报指出目前尽管在贯彻落房地产市场调控政策工作得了一定成绩但当前房地产市场运行中还存在不少困难和问题因此要求各地区、各有关部门要按照“统一认识、稳定政策、完善配套、狠抓落”的原则进一步严格贯彻国务院关于房地产市场调控的各项政策措施尽快完善配套政策突出重点、远近结合、标本兼治继续做好调控工作。
换一个角度据各地统计局发布的据显示
据来源各城市统计局
2年-9月份深圳商品住房销售均价相比2年-9月份同比上涨.广州同比上涨7.7北京同比上涨.除此之外厦门、福州、沈阳等的房价也同样依然高位运行这样的调控效果显然尚未完全达到政府的预期。
另悉日前在中南海召开的党外人士座谈会上中共中央总书记胡锦涛指出做好明年经济工作十分重要要继续强和改善宏观调控保持宏观经济政策的连续性和稳定性。
可见27年宏观调控必将继续。
2.27年的宏观调控将以“平稳”为主要基调。
面临着十七大召开在即和奥运的临近构建和谐社会总体目标的发展要求预示着27年政府出台过于严厉的宏观层面政策的可能性不大。特别是27年作为北京市现十一五总体规划的关键的承上启下的一年仍然需要经济的平稳增长。因此预计整体调控基调将以“平稳”和“适度”为主。
.“针对市场反应把脉下药”将成为27年宏观调控的主要思路。
从前两轮调控的具体政策来看
部分新政策尚有可能–土地、贷、税收方面都有可能出现新的政策如土地一级开发新政、强企业资金监管、进一步调高利率和二次以上购房首付成、征收物业税、高档项目消税等等。
个别政策之间出现了矛盾–以利税收控制投机炒房为例大转让环节征税表面上抑制了投资、投机购房的行为但由于相关都会产生转嫁导致二手房价上涨过快对稳定房价不利同时成交量随之下滑也与盘活二手市场的政策在一定程度上相违背；
部分规定或细则未出或执行力度究竟如何有待观望–北京市“两限房”的执行细则和操作案例迟迟未出住宅禁商又局部松口导致形势不明朗土地清查整治力度究竟如何等等。
由此可以看出政府进一步的宏观调控仍存在较大的空间和较的手段。而这些手段究竟是否会在27年出台在很大程度上将由27年市场的际发展态势所决定。所以说“针对市场反应把脉下药”将成为27年宏观调控的主要思路。
观点二“9m2?7”政策对住宅供应结构的影响暂时无法体现
作为2年宏观调控中最具分量的一笔“9m2?7”政策无疑对调整住房供应结构、引导合理消有着积极而深远的意义。但从目前市场存量和增量来看9m2以下的供应量仍不足整体的之27年新增项目受“9m2?7”政策限制的量也将有限因此预计“9m2?7”政策对住宅供应结构的影响效果在27年暂时无法体现但长远影响会在以后逐年释放。
论述
.目前北京市所有可售住宅的套均面积8m2。
据显示目前北京可售的住宅共计.万套总可售面积8万m2套均面积8m29m2以下反而不足。这与“9m2?7”政策还有相当大的差距。
截至2年月29日北京市可售商品房情况统计
据来源北京房地产息网
2.新增项目受“9m2?7”政策限制的量有限。
北京市政策规定2年月之前招拍挂方式得的土地维持原状态不受9m2?7”的限制；2年月之前审批开工的住房项目也不受“9m2?7”的限制。
根据北京市国土局在2年7月份开发布的土地据统计显示在2年、2年、2年-月出让的土地截至2年月共计99顷的土地正在进行房屋建设正在开发建设面积见下图状态。由于其中土地目前已经形成在售项目能在27年形成有效供给土地在售项目只是其中的一部分。假设按照的保守比例计算可得出明年会形成在售项目供应的土地达到约292顷。
2年以来出让的商品住宅地开发状态统计
据来源北京市国土资源局
注
2至2.的土地出让面积根据国土局布的72个项目统计得出。
2.7至2.的土地出让面积根据国土局网站开监测的统计据得出。
另外已完成土地开发面积中的招拍挂方式得的土地不受户型“9m2?7”的限制。2-2年月共计有这类土地顷。考虑到招拍挂拿地的开发商在现金流的压力下会尽快进行项目开工建设可以按照8的比例计算得出在明年形成项目供应的土地达到约28顷。
这样不受到“9m2?7”政策限制的土地大约有72顷按照北京市平均容积率.8计算能够在27年形成超过万平方米的住房供给。这部分产品的推出必将使得7年“9m2?7”政策效果在商品住宅供应方面暂时仍无法体现。
另一方面随着政策叫停商业银行向未封顶楼盘发放按揭贷款在一定程度上导致项目从拿地到形成有效供应的周期进一步变长从而致使2年月份以后受“9m2?7”政策限制的地块推出项目的时间滞后于27年形成有效供应的量有限。
.综上所述无论从目前可售住宅的供应结构还是从27年即将形成的供应情况来看未受“9m2?7”政策限制的项目仍占因此可以推断27年“9m2?7”政策对住宅供应结构的影响暂时无法体现。
注
2至2.的土地出让面积根据国土局布的72个项目统计得出。
2.7至2.的土地出让面积根据国土局网站开监测的统计据得出。
另外已完成土地开发面积中的招拍挂方式得的土地不受户型“9m2?7”的限制。2-2年月共计有这类土地顷。考虑到招拍挂拿地的开发商在现金流的压力下会尽快进行项目开工建设可以按照8的比例计算得出在明年形成项目供应的土地达到约28顷。
这样不受到“9m2?7”政策限制的土地大约有72顷按照北京市平均容积率.8计算能够在27年形成超过万平方米的住房供给。这部分产品的推出必将使得7年“9m2?7”政策效果在商品住宅供应方面暂时仍无法体现。
另一方面随着政策叫停商业银行向未封顶楼盘发放按揭贷款在一定程度上导致项目从拿地到形成有效供应的周期进一步变长从而致使2年月份以后受“9m2?7”政策限制的地块推出项目的时间滞后于27年形成有效供应的量有限。
.综上所述无论从目前可售住宅的供应结构还是从27年即将形成的供应情况来看未受“9m2?7”政策限制的项目仍占因此可以推断27年“9m2?7”政策对住宅供应结构的影响暂时无法体现。
观点三一手住宅供应大涨成交价格涨幅放缓
预计27年北京一手住宅市场将打破2年供不应求的局面新增住宅供应量大涨涨幅超过；成交均价涨幅放缓回落至左右。
论述
.新增住宅供应量大涨。
2年住宅供应按照拿到销售证的准售项目统计本中均如此定义不足普通住宅月均供应面积较2年减少了28.别墅寓月均供应面积减少8.9。究其原因2年变的调控政策和的过大的价格涨幅使开发商们推迟了新盘上市的时间预计部分供应将在27年放量。
据来源北京房地产息网
同时年土地清查力度强使得大量闲置土地得以开发年-月的新开工面积较年同期提升也将在一定程度上增大27年新房的供应。
据来源北京统计息网
另外根据《北京住房建设规划2年－2年》2年月至27年2月新增住房规划建筑面积约万m2目前供应量远不及计划期内指标之奥运会后住宅市场的走向并不明朗使得很开发商在奥运前极有可能采大放量以规避风险的策略因此可以肯定27年新增住宅供应量将有大幅度提升。
根据北京市国土局布的2年来的土地供应情况我们可以对7年新增住宅供应量作大体估算
2年以来出让的商品住宅地开发状态统计
