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营利性老年住宅研究报告
目录
第一章北京老年住宅供给调查研究........................2
一、房地产及相关行业关注程度.......................2
、行业声音.......................................2
2、开发商动作.....................................2
二、北京老年住宅供给情况............................
、老年住宅市场逐渐兴起..............................
2、老年寓、养敬老院严重不足.........................
三、老年住宅的种类................................
、产品出售经营模式..................................
2、产品出租经营模式.................................
、产品出售与出租相结合的经营模式......................
、金融产品经营模式外国..............................
四、北京老年住宅案例借鉴............................
、东方太阳城——园式大型养老基地只售不租...............
2、北京太阳城——北京最早的综合性养老社区租售结合........
、北京汇晨老年寓——福彩基金投资建设的出租型较高端社区只租不售.....
、将府庄园——澳洲模式引入高端综合性养老社区只租不售.....
、英智老年寓——面向生活不能自理的老年人只租不售........8
五、各养老机构经营现状............................9
六、老年住宅规划要求..............................9
、社区规划.......................................9
2、社区组成......................................2
、绿化景观.......................................2
、交通布局.......................................2
七、老年住宅的配套要求............................2
、智能化配置....................................2
2、会所.......................................22
、电梯........................................22
、商业........................................2
、配套........................................2
八、老年住宅的服务服务内容、团队组织、资源配置........2
、老年医院及护理院...............................2
2、生活机能配备.................................2
九、老年住宅的价格................................2
十、老年住宅的投资建设、园林、配套、人员.............2
第二章老年住宅经营模式研究............................2
一、老年住宅推广方式研究...........................2
二、老年住宅营销方式研究名称探讨老年住宅、养老住宅、养生住宅、健康住宅 2
三、老年住宅目标客群研究...........................2
四、老年住宅诉求点研究............................2
五、老年住宅经营方式研究以旧换新、以租代购、长租、短租、返本销售、基金型、股东型、增值服务 2
六、老年住宅开发成本研究...........................2
七、老年住宅投资回报研究...........................2
第三章北京老年住宅的需求研究..........................2
一、老年人分类研究................................2
二、意向客群研究..................................
、入住老年寓意愿...............................
2、在选择老年寓时国有和民营是关键的选择吗............
三、意向客群需求研究...............................
四、购买行为调查..................................
五、社会行为调查.................................9
六、老年住宅需求量预测............................2
七、老年住宅能够具有投资价值........................
第四章老年住宅的相关政策..............................
一、国家及相关部委颁布的指导性政策....................
二、老年住宅相关标准................................
三、国家及北京市对于部分福利性老年服务机构给予了税收等方面的优惠政策.....
第五章中国的养老和医疗保险体系.........................
在搜狐焦点地产昨天举办的“2中国房地产调控回顾与前瞻”论坛上全国工商联房地产商会会长聂梅生呼吁开发商关注老年人的养老住房需求。
他指出房地产企业应该思考“十二五”期间如何转型的问题应该向绿色、低碳和环保转型。随着独生子女家庭越来越中国社会老龄化速开发商应专注老年住宅这一民生问题。
“中国老年人群上升的速度不亚于我们城市化的速度老年寓在中国属于稀缺产品如何解决这块刚性需求很重要。”聂梅生认为岁以上的人群拥有人生最高的财富净值他们居家养老的住宅需求正在成为房地产行业新的转型领域之一。
除东方太阳城、北京太阳城等以养老住宅为主的开发企业外目前已经家知名房地产企业纷纷涉足老年住宅领域如万科、保利、珠江等知名房地产商。
中国房地产龙头企业万科地产早在2年就对外介绍在老年住宅方面有所探索研究并在2年年底正式启动了“活跃长者计划”而北京的项目幸福汇预计会在三期开盘时推出一栋老年寓成为万科“活跃长者计划”的首个试点项目。另外万科在杭州良渚化村的老年寓“随缘嘉树”项目正在规划当中万科社区还会以配建形式植入老年住宅项目。而这些老年寓项目将可能以出租或者会员制等方式运作。
保利地产和基金提出“善居养老”把家庭养老和机构养老的最佳结合点集中在社区围绕“一个队伍服务两项资金捐助三个中心建设”展开。全年和基金善举养老计划现覆盖社区超过个服务超过万人次。而目前正在尝试试点有两个区域其中一个位于上海周边地区另外一个位于长沙新火车站旁边。
与其他地产商直接进入养老地产不同的是珠江地产虽开始涉猎这一领域但是范围为宽广。去年珠江地产与从化市政府签约将在从化打造“珠江生命健康城及科技CB”项目这就是俗称的从化珠江城。这一项目将集医疗、养生、教育、休闲、养老、总部经济于一体。
随着北京房地产市场的发展楼盘之间的竞争日益激烈导致了房地产市场的细分。部分房地产开发商在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势将老年人作为目标客户主动将市场细分针对老年人的特殊需求开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。老年住宅这市场上的特殊产品一经开盘销售便得了较好的销售成绩。
目前在北京房地产市场上已经出现了东方太阳城和北京太阳城两个针对老年客户的楼盘并且在市场上得到了较好的反响。分析这两个楼盘可以发现它们在开发建设上有很共同点。
产品设计体现了老年住宅的特色
住宅和社区设计上遵循《老年人建筑设计规范》注重住宅内的阳光、通风、保温条件特别注意遮阳避雨连廊无障碍通道层电梯电梯、过道扶手室内及过道防滑地板室内联网呼叫系统、煤气报警器、烟感器卫生间拉手等的配置。在细之处体现老年住宅的设计特色充分满足老年人的日常活动需要。
位于城市近郊区自然环境良好
城市近郊区土地价格相对较低可以允许开发商在保证利润的前提下降低容积率增园林景观和社区服务配套设施的建设如建设大面积绿地、中心园等园林绿化医院、健康娱乐中心、老年大学、家政中心等等社区服务配套设施等满足社区老年人日常生活的需要。并且城市郊区可以远离市区的喧嚣周边环境良好适宜老年人休养。
周边配套较完善
老年住宅社区周边配套需较为全面尤其以医院、商超、园、老年大学、食堂、及其他配套商业最为重要。
随着我国社会经济的发展老年福利事业面临的形势发生了极大的变化。人口老龄化、家庭小型化、经济市场化、农村城市化和消结构元化的发展形成了对老年福利事业的巨大需求。但是由于国家和集体长期包办社会福利事业资金不足与日益增长的需求相比我国现有的老年人福利设施严重不足社会福利机构的总床位仅占老年人总的.8与发达国家-的比例相比差距相当大。
总体供应情况
北京市现有养敬老院8家共计床位27个详见下表分布在所属的8个区县但分布极不均衡。近郊区中朝阳、海淀两区养敬老院量较；远郊区县中昌平、顺义等养敬老院量较。而在东城、西城、崇、宣武四城区中养敬老院量共计家尚不及朝阳区的养敬老院量并且大规模较小床位大于张的养敬老院就寥寥无几了。
目前国内开发商在老年分析老年住宅的赢利模式住宅的开发上在收益模式方面有三种形式“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与社区管理相结合的经营模式以及住宅建设与社区管理相分离的经营模式。
◆收益现方式
以产品出售为主要收益方式。
◆收益水平及结构
按照行业发展规律老年住宅产业在发展初期竞争较小且市场不规范因此会存在较大的利润空间投资收益水平高于房地产业平均投资收益水平。随着老年住宅产业的不断发展投资收益水平将不断接近房地产业平均投资收益水平。
在这种经营模式的收益中绝大部分为产品出售得的一次性收益极少一部分为配套产品经营得的收益。
◆收益现方式
产品出租是投资收益的方式。
◆收益水平及结构
收益水平因产品的定位不同而不同以产品出租的长期收益为主以配套产品经营收益为辅。
◆收益现方式
这种经营模式的收益有通过产品出售得一次性投资收益和产品出租得长期稳定收益两种现方式。
◆收益水平及结构
投资收益水平因产品的定位不同而不同平均收益水平在行业发展初期高于房地产业平均收益水平。
收益结构为一次性收益与长期稳定收益相结合两种收益方式的收益比例因项目定位中产品配比的不同而不同。
◆收益现方式
通过各种托保险方式推出“以房养老”“以物养老”等金融产品。
◆收益水平及结构
通过各种特殊托保险产品可达到牟长期利益的目的。但风险和收益并存由于以抵押物为基础所以在抵押物的价值和保值性上需要尤其注意。
东方太阳城总占地面积2万㎡内含万㎡湖水、7万㎡运动休闲绿地而建筑面积仅8万㎡有点式寓、板式寓、连廊寓、联体别墅、独栋别墅、四合院等社区周边有7亩万株林木环绕。整个社区分三期建设。社区配备了高品质的社区中心、康体中心、商业街以及酒店度假场所为社区的老人提供着种样、丰富彩的服务和化活动。社区图书馆藏书近万册在阅览室里上网、看报、浏览杂志一应俱全。商业街开辟了艺术画廊、精品茶庄。精彩纷呈的“老年大学”也陆续开课隶书班、太极扇班、形体芭蕾班、电脑初级班、布贴画班、高尔夫入门班、游泳初级班、门球入门班、围棋班、陶艺班、瑜伽班、国画班、钢琴班、古筝班、二胡班等应有尽有。专业级的功能剧场不仅承担了为社区居民放映电影、周末舞会等日常化功能还在各种节日、主题日中举办了次大型晚会、展演以及化论坛。
环境系统
①约2亩潮白河
②近万株原生树
③近2万㎡社区生态湖
④节能环保的水源／地源热泵系统
⑤7万㎡运动休闲绿地
⑥高绿化覆盖率
⑦高达个/立方厘米负离子含量绿色生态系统可比海滨、森林开放
专属定制
①全社区无障碍设计
②智能卡托管、电话探视、入住全程代理等诸项社区服务
③世界知名的景观与建筑设计司美国SSI鼎力打造
④“老年大学”教室、阅览室丰富退休人生
⑤顺欣阳光物业高品质贴心服务连续三年社区满意度调查逾9
成品配置
①Ⅰ期、Ⅱ期五组团成熟入住
②东方太阳城医院一级综合性医院医疗护航守护健康
③东方嘉宾国际酒店五星级标准
④大型超市进驻商业一条街
⑤康体中心各类球馆、温泉游泳池
⑥万㎡太阳会所商务会议餐饮休闲
⑦汇佳幼儿园
北京太阳城座落于北郊昌平区小汤山镇西临立汤路、北畔温榆河、东距首都机场7里、南距亚运村里。社区周边有绿色长廊、百里长河、千亩果园、万亩草坪。交通十分便利,92、99、8等交车及规划轻轨铁道在此通过乘车到达市区仅需2分钟。
其周边地区现已成为北京市高新技术产业和高等化教育的重点发展区成为北京市现代农业科技示范园区和绿色食品的主要供应基地。
太阳城二期金色池塘社区配套十分全面集抢救、治疗、健康咨询、安养四大功能于一体的建筑面积达8㎡的医院已经投入使㎡的购物中心和业主餐厅都为居住者带来极大的便利。建设施近八万㎡占整个社区建筑面积的。社区内有2万㎡的湖泊之以北侧温榆河形成社区湿地气候。
建筑类型层板楼医电梯、精装修
北京太阳城三期建筑地面积为2㎡；总建筑面积为㎡,楼层状况栋六层、栋九层。社区建有北京太阳城医院、国医堂、化宫、购物中心、家政服务中心、假日酒店、温泉会馆七大建设施让业主不出社区即可享受全方位的周到服务。
银龄国际收标准
项目定位北京市老年社区是列入《北京市“十五”时期老年人事业发展规划》向老年人提供养老生活服务的大型综合性社会福利设施。汇晨老年寓是北京市老年社区的一期工程属国内首家具有国际水平的老年社区。
服务理念科学、人、健康、尊严
投资主体汇晨老年寓项目一期由北京福彩基金会投资建设项目投资额约.7亿
合作团队护理机构由日本来福宫集团创始人与北京汇晨阳光投资管理有限司合资而成前者是日本大规模、高档次的养老服务机构之一具有2年的历史在东京有2家老年寓具有专业的护理技术及成熟的运作经验
经营现状288套房72个床位目前已入住约名老人
项目规划地8亩规划总建筑面积万平方米规划建设老人住房套左右可容纳名老年人入住。
•项目一期27年入住由四栋建筑构成包括寓养老房和近万平方米的综合服务中心共占地7亩其中寓养老房建筑面积2922平方米有养老房288套可容纳72位老人入住。
•项目二/三期投资主体尚未确定预计未来年内会启动规划建设社区服务中心、大型康复医院、老年活动大学、寓式养老房、老年社区休闲会馆
•预计项目建成后将成为北京市规模最大的综合性国际养老社区。
收标准
将府庄园敬老院是经北京市民政部门批准根据国家有关政策法规由社会力量合作依法发起、兴办的非企业法人社会养老机构。将府庄园坐落于北京朝阳区环铁绿化带内占地8万平方米拥有9绿化率千亩园林、万平米水域。万平米庞大配套体系囊括体育健身中心、将府俱乐部、月犁中医医院、康复护理中心、长者国际会馆、高尔夫球场、温泉、泛舟、垂钓、散步、养花喂鸟、读书对棋、品茗赏画……有先进的医疗设备、名医坐堂问诊、养生、养老、医疗、娱乐位一体悉心呵护老人健康的同时关注于银发贵族的精神需求让夕阳人生绚丽彩。
