房地产业作为一种重要的经济杠杆是城市发展中承担城市建设、经济发展的重要力量。22年《政府工作报告》指出“坚持房子是来住的、不是来炒的定位因城施策促进房地产市场平稳健康发展”。近年来XXXX处于基础设施建设向产业发展转变的关键时期强宏观调控保证了房地产市场平稳发展。近期研究院组织力量对XX房地产市场发展情况进行调研形成以下研究报告。
一、房地产市场基本情况
22年随着新冠疫情在全球的不断蔓延世界经济受到严重冲击的背景下X月国务院发布《关于构建完善的要市场配置体制机制的意见》、国家发改委印发《22年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》等件从土地、户籍和资本等方面提出改革意见完善土地、人口和资金等要的市场化配置速推进区域一体化进程促进资源向中心城市及重点城市群集聚强化金融监管因城施策灵活释放中长期利好保证房地产市场平稳运行。
全国房地产市场。从反映各等级城市综合房价的纬房城市分级指看2XX年以来一线城市房价总体表现为稳中有降二三四线城市房价平均涨幅较大其中四线城市指上涨XX.X。22年在疫情影响下一线城市指上涨X.X二线城市指上涨X.X涨速相对较快市场恢复迅速；三四线城市市场稳中有降特别是三线城市指下跌X.X降速明显。
但随着29年X月国家发展改革委《29年新型城镇化建设重点任务》的要求超大城市要大幅增落户规模、Ⅰ型大城市要全面放开放宽消落户条件等。我们认为未来人口将逐渐持续向大城市、少几个城市群聚集导致刚性购房需求增并在土地资源紧缺等因的影响下一二线城市房价必将大概率出现上涨房地产市场分化将剧；例如22年XX优化入户政策规划户籍人口增XX万人X-X月份XX房价大幅上涨目前XX新房均价为XXXXX元/㎡22年上涨幅度X.X其中四月份一手住宅成交XXXX套创近X年新高。三四线城市受“棚改”政策逐渐转向“旧改”土地资源较丰富、人口流出、经济下行等因的影响房价出现回调。
XX房地产市场。29年XX楼市跌宕起伏年初高XX土地拍卖楼面价突破万元掀起楼市热潮然而年中过后“金九银十”销量一般年底房企冲量打折优惠市场呈降温趋势。但市场依然活跃优质区域竞争激烈住宅市场整体呈现“供不应求”局面。从区域看高XX凭借经济发展和区域规划优势在土地价格方面领跑全市XX、XX、XX个区域供求规模领跑全市其中XX全年成交规模约XXXX万㎡；从成交面积段看面积XXX-XXXm2占成交量的XX.X市场开始由刚需住宅向刚改或改善型住宅转变大平层住宅超越洋房受到购房者关注。
XX房地产市场。29年XX房地产开发行业增值为XX.XX亿元占GP的比重为X.X对GP贡献率为XX.X29年XX房地产业和建筑业现税收约XX.XX亿元累计留存市、县级税收收入XX.XX亿占地方财政预算收入的XX.XX。XX大型房企云集有XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX等大型房地产企业XXX家有XX物业、XX物业、XX物业等物业服务企业XXX家。2XX年X月到2XX年X月XX房地产总销售面积XXX.XX万㎡新房共销售XXXXX套其中XX-XXX㎡的房型占比XX；目前在售项目XXX个XX新房备案成交均价为XXXXX元/㎡；截至X月底XX商品房存面积XXX.XX万㎡共有XXXXX套；存量房约XX万套含XX限购区域X万套存量房交易共计约XXXX套。
二、XX房地产情况分析
近三年来XX在完成辖区社会事务代管托管、XX批建设国家中心城市、XX史上“最宽松落户政策”、建设大XX新中心等重因推动下经济高质量发展“三个环境”持续优化城市品质带动区域价值不断提升房地产市场快速发展呈现平稳健康增长的态势。主要有以下特点
一房地产市场供应状况
.房地产开发投资稳步增长增速放缓。XX房地产开发投资整体呈上升趋势但投资增速呈回落态势从29年X月同比增长XXX.X下降到2XX年底的同比增长XX.X回落XX.X个百分点受疫情影响今年X-X月累计同比增长降至XX.X同比增速从最高点下降三分之一一定程度上反映了房地产开发企业对XX房地产投资开发趋于理性谨慎度不断提升逐渐控制其在XX的开发规模。
2.土地供应市场活跃供销两旺。一是居住地供销两旺。近三年来XX土地交易市场活跃热度不断攀升对大XX区域土地供应起主要作。2XX年XX总计成交居住地约XXXX亩占XX的XX成交总金额约XXX亿元其中住宅类亩均价为XXX万元/亩住宅类亩单价区间XXX-XXX万元/亩XX地产视线；2XX年XX住宅类地成交约XXXX亩占XX的XX成交总金额约XXX亿元其中住宅类亩均价为XXX万元/亩住宅类亩单价最高约为XXX万元/亩昂赛咨询。
29年住宅地平均地价同比增长XX.X。二是XX地块频现。XX内部土地供应分布不平衡2XX年居住类土地成交主要集中在XX新城、XX新城和XX新城XX新城和XX新城因距XX主城区较远、城市配套不足等因影响土地成交面积相对较少；2XX年随着机场轻轨的开通、机场三期工地开工等影响居住类土地出让主要集中在XX新城和XX新城XX新城的居住类土地供应也逐步放量。具有良好生态环境和未来高端规划的区域土地竞争激烈出现“高溢价、高地价、高楼面价”三高状态。2XX年招商地产与中海地产、保利地产等企业经过XX轮竞拍以XXX万元/亩拍下XX板块XX亩住宅地溢价率达到XX。
今年X月X日XX有限司溢价拍得XXXX两宗地其中一宗XX.XXX亩的住宅地溢价率XX.XX亩单价达到XXXX万元/亩。
.商品住宅施工比重下降、有效供给不足。XX房地产投资以普通住宅为主商品房屋施工面积中的住宅施工面积比重从高点开始回落比重逐渐降低近一年来占比从XX.X下降到XX.X平均占比XX.X。商品住宅施工面积占房屋施工面积比例下降了X.X反映出XX商业、办楼等其它商品房屋施工面积比重在逐步增。
房地产的施工面积反映潜在供给面积竣工面积体现有效的供给面积。2XX年XX房屋施工面积累计XXXX.XX万mX累计增长XX.X房屋销售面积XXX.XX万mX累计增长XXX.X房屋累计竣工面积XX.XX万mX累计增长XXX.X住宅竣工面积累计XX.XX万mX累计增长XXXX；2XX年XX房屋销售面积是竣工面积的XX.X倍上部分企业的捂盘惜售放慢入市速度等因影响短期房屋有效供给不足房价上涨较快；施工面积是销售面积的X.X倍是竣工面积的XX倍XX房地产去化周期为X.X个月高于XX市X.X个月随着存逐渐增受房地产竣工周期等因影响预计今年和明年大量楼盘将上市市场供给将大幅增有效缓解房地产供求结构性失衡局面。
二房地产市场需求状况
