项目前期策划及可行性
分析报告
受XX天鸿房地产司的委托我司对XX房地产市场进行全面细致调研分析。调查的内容主要包括XX房地产市场宏观、中观、观等方面同时对XX市现阶段的房地产供给和需求市场进行专业调研分析对天鸿房地产司待开发项目进行深入分析和前期策划。
本次调研采了地调查、深度访谈、行业专家座谈会、抽样问卷调查等种调查方式和调查办法。通过调查所收集资料整理完成了本调查报告。
本报告为我司提供的初步方案。对本案的投资开发以及后期市场运作我司有广泛的市场经验在本案具体运作中可提供的策划服务具体内容可在与贵司进一步深层次的合作中逐步落。
地理位置XX市位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西南岸北通渤海东临东营市南连淄博市西南与济南市交界西与德州市接壤西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望。全市境域横跨黄河两岸总面积9平方里。
XX市地理位置优越位居山东半岛城市群和环渤海湾经济圈两大经济区之间是环渤海经济区与黄河经济带的结合部。随着济青高速、国道2线黄河路大桥、滨博高速、滨大高速、威乌高速XX段、XX铁路路大桥、滨港线铁路、万吨级海港的建设XX市作为山东的海上北大门将为鲁北、鲁中、鲁西和中原地区开辟为经济便捷的通道成为连接东北经济区与中原经济区的枢纽。
环境气候属东亚暖温带亚湿润大陆性季风气候冬冷夏热雨热同期四季分明。全市年平均气温2.-.℃极端最高气温.9℃极端最低气温-22.8℃。年平均降水量79.2-.毫米平均日照22.9小时。
地域特征XX市地势南高北低大致上由西南向东北倾斜渐次过度到大海。以小清河为界全境呈现南北两种不同类型的地貌特征小清河以南为低山丘陵区以北为黄河冲击平原。
人口民族2年末XX全市总人口7.万人其中农业人口279.万人非农业人口9.万人。全市少民族约占总人口的‰分布全市各县区。主体少民族是回族主要集中在阳、无棣县。
行政区划XX市辖滨城区、无棣县、阳县、沾化县、惠民县、博兴县、邹平县、XX经济开发区两区六县。全市8个乡个镇个办事处。
城市特点XX具有依河傍海的天然优势是蜿蜒五千里渤海湾的地理轴心京津塘和山东半岛两大经济区的结合部环渤海经济圈与黄河经济带的交汇点。环渤海经济圈的崛起黄河经济带的振兴为XX的开发奠定了基础。
滨城区地处黄河下游鲁北平原面积平方里是XX市委、市政府驻地也是全市的政治、经济、化和息中心。滨城区地势西南部偏高黄河从市区南端穿境而过气候属温带季风气候大陆性较强。四季分明日照充足年平均气温2.°C。滨城区99年被评为全国“十佳”卫生城992年顺利通过国家卫生城市鉴定。
市区由新立河分隔成东西两区。东区为老市区车水马龙商业繁华有以银座广场、渤海国际广场为中心的市区核心商圈。但是老市区因道路狭窄、交通较为混乱而面临改造。西区为新市政府所在位置是XX市新行政中心未来居住中心区。经过近三年的大量设施配套及道路建设西区拥有中海园、新滨园、新城音乐喷泉广场、齐鲁化绿地等优美环境条件有宽畅的道路系统、优良的交通条件西区将为XX市未来的城市中心。
市政大楼及音乐喷泉广场
据来源XX市统计局下同
除无棣县、沾化县的人口密度较低外其它县区的人口密度都比较靠近。滨城区作为XX市中心城区人口密度优势未明显突出一方面反映了滨城区城市凝聚力有限另一方面也显示出滨城区具有较大的发展空间。
从家庭户的规模看XX全市平均每户.8人滨城区为.2人以两代户为主要特征的小型化、核心家庭占主体。家庭代际关系的变化体现了XX人们观念在改变生活水平在提高住房条件在改善生育水平在下降从而引起家庭代减少、结构简化。
由上表可以看出目前滨城区的城市化率已处于较高水平由此XX要完成近期规划目标从目前城市人口规模万人到2年的万人除了通过城市扩张将城市周边农业人口改为非农业人口外从下辖县镇或外地吸引人口也将成为重要的渠道之一。因此努力提升XX市中心城区的城市吸引力及凝聚力将成为政府的重要工作之一。
自2年城市居民人均居住面积有较大幅度提高后XX市居民人均居住面积增长缓慢至2年人均居住面积增长速度略有提高这与XX市年快速发展的经济以及房地产行业大环境有关。但是2年XX22.平方米的城镇居民人均居住面积与山东省29.平方米的平均水平相比仍有较大的提升空间。
22至2年是XX经济、社会发展最快、最好的时期也是XX初步告别欠发达、进入山东省第二方阵的重大历史转折时期。
国民经济持续发展综合力不断增强
历年国民生产总值情况单位万元
2年全市现生产总值GP829.2亿元比22年增8.亿元。从图表可以看出近五年来XX国民生产总值保持着平稳的上升趋势各产业健康持续发展特别是第二产业与第三产业发展迅速对GP的贡献程度提高产业结构日趋合理。
近五年XX国民经济发展迅速经济增长速度发展平稳GP增速分别为.9、7.9、7.7和7.年均增长7.高于全省同期平均增速2.7个百分点。增幅在全省各市排序由22年的第9位上升至2年的第位。
工业建设快速发展工业化进程稳步快
2-年工业生产总值情况
近五年XX市工业生产高速增长全市大力施“工业兴市”战略成效显著。从上表可以看出工业总产值占国民生产总值的比例不断上升全市工业化进程稳步快为XX市城市化进程提供有力保障并给XX市房地产的发展创造了良好基础。
税收收入大幅提高地方财政收入快速增长
XX市全市现国税收入由22年的.亿元提高到2年的.亿元从全省第2位上升到第8位占全省的比重达到.7提高了.99个百分点。地税收入也由22年的9.9亿元提高到27.元累计增长89.9年均增幅达.有力支持了XX经济的快速发展。
全市现地方财政收入由22年的.亿元提高到2年的.2亿元从全省第位上升到第位占全省的比重达到.提高了.99个百分点四年累计增长.年均增长.。人均地方财政收入由9元提高到22元。
固定资产投资增长迅速房地产投资比例下降
2年完成全社会固定资产投资亿元比22年增9.9亿元“十五”间增幅分别为8.2、.、9.7和2.2年均增长.。
而固定资产投资中房地产投资的比例逐年下降说明过去几年XX市全市的房地产投资还未出现热潮XX房地产投资具有较大的提升空间。随着经济的发展城市发展进程不断推进在未来几年内XX市房地产将得到较大的发展。
社会消品零售总额逐年提高消品市场稳定增长
2年XX市全市现社会消品零售总额首次突破2亿元达到28.7亿元比上年增长.比22年增28.亿元四年平均增长.。批发零售贸易业、餐饮业及其它行业的零售额也保持了稳定的发展速度。22—2年批发零售贸易业年均增长.餐饮业零售额年均增长7.其它行业的零售额年均增长.。
人均收入逐年提高消潜力增强
近年来XX居民年可支配收入逐年提高年首次突破万元大关人民生活水平大幅提高消潜力逐渐增强。
人均居住消支出发展快速
在年之前XX人民在居住项目的消一直较为稳定。直到年后一方面由于经济的发展人民生活水平的提高人民对居住消也开始提升；另一方面XX城市西移的发展战略得了较大的成效同时带动了当地房地产的迅速发展房地产市场潜在需求被激活促进了人们对居住性消的增。因此在、年XX市人均居住消支出迅速增长而且在今后几年内将继续保持这种增长趋势。
概况滨城区建成区面积9.平方里建成区人口万城市道路达2里城市化水平达到78.。
XX市新区框架基本形成沿黄河五路的市政大楼、财政大厦、路局大楼、交通大厦广电大厦等行政机关大楼拔地而起中海园、新立河岸、新滨园、齐鲁化绿地、新城喷泉广场的环境建设；各单位宿舍小区的建成入住以及几个新住宅项目新城广场花园小区至尊门第、丽景新园、中海豪庭、现代城等也热火朝天地建设着使新区框架基本形成区域城市建设及设施配套日渐成熟与完善。但目前较低的居住密度及落后的交系统一定程度上限制了XX新区的发展。
观>>成片的单位宿舍小区
旧城改造相应开展在新城区的建设热火朝天之际XX老城区的改造也在紧锣密鼓的进行着。从政府对交通道路、市政配套的升级改造开始现在旧城改造项目如雨后春笋般涌现商业项目有渤海国际、国贸新天地、新兴市场等；住宅项目有盛世春秋、橄榄御园、名仕嘉园等。其中该区域住宅楼盘不乏对其地段商业价值的挖掘。
XX城市总体规划图
随着市政府于2年月完成搬迁XX城市发展正式向西区拓展——XX新城区。新城区已逐渐成为XX的新行政中心、化中心同时已是XX人居住的热点区域。
城市性质南融山东半岛城市群、济南城市圈北接天津滨海新区面向环渤海服务京津济努力打造成黄河三角洲中心城市、全国棉纺家纺之都、现代化生态园林旅游城市。
城区规划目标规划近期2年城市人口规模为万地规模为72平方里；远期22年人口万以上地8平方里。
远景规划总体布局战略南跨、北扩、东连、西进。形成“一心、两轴、四区、一个基面”的总体布局。“一心”为XX市主城区由商务中心、行政中心、化中心、体育中心等构成；“两轴”为南北城市功能轴和东西城市景观轴；“四区”为滨东旅游居住区、滨南居住区、滨西工业区、滨北工业区；“一个基面”是指以绕XX主城区的“四环五海”生态工程为基础利城区外围良好的生态环境景观和田园风光形成整个XX城区的绿色基面使XX城区成为真正的生态城市。
XX市宏观环境总结
作为山东省经济后发型城市XX市在“十五”期间经济发展迅猛居民生活水平逐年提高消水平与消能力得以提高与增强。特别是随着XX城市规划建设的推进城市影响力与辐射力得到较大的提升这为处于起步阶段的XX房地产业带来较好的发展机会。
根据城市规划XX市在未来三年内城区人口将增万因人口规模增长而应新增住房将达.万户平均每年需增住房近.万户这一量人口将主要从两方面增一是继续扩大城市规模提高城市化率；二是吸引下辖县镇及外来人口。从当前XX市的发展状况来看现这一目标具有一定的难度。但可以看出XX市未来住房需求将快速增长未来几年XX房地产将进入快速发展阶段。
在XX新区建设、老区改造同时开展的阶段老区以完善的配套、便利的生活环境吸引了大部分中、低端居住群；而新区则以优美、高品质的居住环境吸引了大部分中、高端居住群。本案在城市规划的利好环境下具有较好的发展空间。
翻开XX城市发展的历史我们可以清晰地看到XX市真正意义上房地产业的起步和发展是与XX新城市的规划和建设同步的但XX房地产的市场化程度仍然滞后。
在2年以前XX市房地产开发建设的形态表现为团体购房及集资建房只有少部分房子进入市场流通领域当时市场销售价格在全省排名也非常后只有8-2元/平方米。造成房价如此低的原因当中除受当地居民收入、经济发展、房地产开发水平等因的影响之外主要原因就是房地产市场化程度太低。当时房地产市场价格的确定主要是房地产开发商根据集资建房时的大致成本来定的而不是根据市场上的供给需求来定价的。因此定价反映的不是当地市场的发展水平。
进入2年后XX城市发展非常迅速基础设施建设的快使房地产业迅速发展起来。XX市政府为筹集的资金投入到城市建设当中通过以土地交换形式吸引各地开发商到XX投资修路、建设共配套解决当地的基础设施投资所需要的大量资金。例如莱钢集团通过建设XX国际会展中心在中海北面换了千亩以上的土地于房地产开发山东宇丰房地产开发有限司(原XX建工集团)通过修建中海航母娱乐城在中海的西面换了亩土地山东万鑫集团通过建设市政大楼在新城广场南侧换了2万平土地……这种城市运营的手法在一定程度上可以解决城市基础设施建设所需要的大量资金但在土地的控制利上却与当前的市场需求形势不合节拍。根据我们对XX目前房地产市场的了解今后几年里西部新区的土地放量很大老城区的改造力度也比较大大量规模较大的项目见项目统计表都集中在今后的几年里上市。而与此同时一些单位集资建房的形式仍然存在。
项目供应统计表
另外XX市在老区北部区域、新区区域还有大量储备地由于目前XX房地产市场化程度不高一级市场欠缺规范未来本案周边区域较空地将随时开发项目未来竞争环境将频繁变化难以掌控。本案在运作过程中应密切关注周边即将启动的项目。
相比如此巨大的供应量XX需求量的增长显得相形见绌。目前西部新区新迁的人口基本上是市直机关及其相关单位的领导、职员及务员家庭他们的住房通过单位统一征地统一集资建房解决。据统计市直机关及其相关单位共约2户家庭合计万人左右已入住黄河小区、交通丽苑、中海家苑等个小区。这些家庭基本上在老城区拥有一套原来的住房。根据目前六县一区的住房消情况由于中心城区离其他县城距离较远其城市吸引力及凝聚力有限其他郊县的消者考虑在XX市中心区住房消的比例相对较少。外地驻滨大部分工作人员因受住房贷款的限制有效需求也非常少因此XX的房地产市场需求显得较为有限。XX未来房地产市场竞争将显得激烈与残酷。
房地产发展起步晚速度快过程呈跨跃式发展
XX市2年以前房地产尚处于空白阶段总投资额不足2亿元房地产发展起步晚。从近几年的发展趋势来看整个发展速度较快特别是年来投资额大幅度增长。历经几年发展过程XX房地产开始步入快速发展轨道至年投资额达亿元呈现跨跃式发展。
-年房地产投资状况单位万元
据来源XX统计局下同
商品房交易旺盛市场需求呈现较大潜力
近年XX房地产发展较为迅速年后供给量上升较快而市场需求也呈现出稳定的增长势头。从下列图表可以看出近几年竣工面积与销售面积基本保持一致说明目前市场供需相对平衡。但未来几年将有大量的房屋竣工入市未来已呈现供过于求的趋势。
-年XX房地产运行状况单位平方米
2年据来源于年XX统计报
市场以住宅为主流办楼市场低迷
在近几年XX房地产开发中住宅是市场的主流商业营业房及办楼所占比例均较小特别是办楼市场所占比例是乎其年办楼投资比例仅占.。
XX办楼市场如此低迷的主要原因有一方面XX市内非工业企业量较少整体市场对办楼的需求有限；另一方面由于XX市目前未禁止住宅商大部分需要租办场所的企业都选择了租金低的住宅导致XX市办楼市场难以发展。
商品房价格发展平稳未来上涨趋势明显
在年前XX房价发展平稳一直处于2以下水平这主要原因有
①XX房地产市场化程度低房价并非市场供需价格；
②房地产开发水平较低楼盘品质总体较差档次未能提升；
③之前XX市正处于城市发展的转型期新城建设的影响效果尚未显现；
④大量单位集资房存在也是XX市区房价难以上升的重要原因之一。
但从年开始XX房价未来上涨趋势明显。
房地产市场化逐步提高发展渐趋成熟
在年之前由于XX存在大量的自建房及单位集资房建设一定程度上影响了XX房地产的发展。自XX禁止了私人建房后同时大力进行新城区市政建设及旧城的改造建设一定程度上促进了XX房地产的快速发展。年XX市在会展中心成功举办了首届房展会标志着XX的房地产已开始进入全面、快速的发展轨道。
近些年来中国房地产发展迅猛全国各地大兴房地产投资特别是部分大城市与沿海城市的房价突飞猛涨居高不下的房价与严重失衡的投资结构引起了政府的重视。自年开始政府为解决投资规模过大、房价上涨过快、住房供给结构不合理及房地产市场秩序混乱等问题开始了对全国房地产的宏观调控。至目前历时近年政府的宏观调控政策一年比一年猛烈执行力度一年比一年强效果也逐渐显现部分大城市与沿海城市房价上涨速度开始回落甚至个别城市房价出现了下跌现象。尽管如此调控的结果似乎与预期仍然有很大的差距。
主要调控政策内容及分析
①双“7”指标调整住房结构
一自月日起凡新审批、新开工的商品住房建设套型建筑面积9平方米以下住房(含经济适住房)面积所占比重必须达到开发建设总面积的7以上。
二经济适住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地年度供应量不得低于居住地年度供应总量的7。
国六条中“9平方米”政策将大大改变市场供给结构特别是XX市目前供给以2平方米以上的住房为主在未来市场供给结构将发生较大变化；9平方米以下的市场供给量迅速增长在满足一部分中低消阶层的需求同时也给一部分对居住品质要求较高的中高层消者带来了不便。在此政策下未来市场超大面积户型将显得稀缺。
②强土地管理与调控严把土地“匣门”
一大对闲置土地的清理力度切制止囤积土地行为严格执行法律规定对超过出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的征收土地闲置；满2年未动工开发的无偿收回土地使权。
二继续停止别墅类房地产开发项目土地供应严格限制低密度、大套型住房土地供应。
三地方各级人民政府主要负责人对本行政区域内耕地保有量和基本农田保护面积、土地利总体规划和年度计划执行情况负总责。将新增建设地控制指标纳入土地利年度计划。
四从27年起城市农地转和土地征收将从此前的分批次审批调整为每年由省级政府汇总后一次申报、待国务院批准后由省级政府负责组织施、城市政府具体施。
对闲置土地的规定将在一定程度上快企业对地块的开发过程杜绝“圈地”、“炒作地皮”行为使一级市场走向规范化。目前XX房地产正处于起步发展阶段房地产市场化程度较低在新区建设的过程中比较容易出现“圈地”、“炒作地皮”的行为因此地方政府对该项政策的执行力度决定了XX房地产将能否健康发展。另外由于此项政策本案周边区域的中海聚龙花园以及莱钢建设的中海城等项目将计划开工建设不久将入市。
继续停止别墅类土地供应严格限制低密度、大套型住房土地供应从源头上控制了住房的供给结构但也形成了现有别墅项目的稀缺性与珍贵性。XX市未来此类住房的供应将集中在中海聚龙花园现已改名为中海金都别墅与中海城两个项目中与本案相距较近对本案的定位将会有一定影响。
近几年XX新区的开发建设速度较快由于对土地供应控制不严新区土地供应量剧增在一两年内市场便将出现供过于求的现象未来市场供给量不容乐观。对新增建设地严格审批的政策将有效抑制城市建设地量增长过快、房地产投资过热、房地产市场供给剧增的现象对规范一级市场具有一定的促进作。
③利率的调控
此阶段宏观调控央行已经对利率进行了两次上调。
由近十年人民币利率走势图可以看出未来利率继续上调趋势明显。特别是月9日利率的又一次上调印证了这种趋势。今后房地产行业高速的投资增长速度将得到抑制部分房地产投资占固定资产投资比例过高的城市将受到影响。而近几年XX的房地产投资比例一直处于2-之间而且目前市场需求特别是住房需求仍以自住为主投资比例较低因此整个市场受利率上调的影响较小。
根据XX市楼盘分布特征将楼盘分布划分为四个区域老区中心区域、老区北部区域、XX新城区域、开发区区域各区域特征分明。其中XX新城区域已成为XX市楼盘开发的热点区域。
代表楼盘名仕嘉园、盛世春秋、金座豪庭、橄榄御园、渤海国际广场、国贸新天地、新兴市场2期等。
区域特征老区中心区域楼盘以旧城改造为主其中商业的开发量较大为XX商业开发的集中区域。该区域高层住宅项目不但未来高层开发已经成为趋势。总体上该区域住宅楼盘规模均比较小品质一般但因区域配套完善生活便利仍然是大部分中端购房客群的首选区域。
价格范围住宅7-2元/平方米；商业-元/平方米
主要客源以XX市本地的中端客群为主。
产品状况住宅供给以-平方米的三室两厅为主其次是8-平方米的两室两厅。
销售状况老区中心区域整体市场销售较为乐观。目前销售状况较好的楼盘一般都能达到套/天以上的销售速度。
代表楼盘吉泰阳光花园含华滨嘉园、二十里堡、瑄嘉名都、祥泰麒麟阁等。
区域特征该区域相对新区比较靠近老区中心配套相对完善但区域环境较差因此楼盘品质均比较低。目前该区域的楼盘规模都比较大较楼盘利自身规模优势打造小区环境以弥补区域环境差的劣势。
价格范围住宅-2元/平方米
主要客源以滨城区内的中低客群为主个楼盘有面向企、事单位团购区域房价较低。
产品状况住宅供给以9-平方米的两室两厅、三室两厅为主。
销售状况老区北部区域房价比较低区域市场主要吸引了滨城区大量的中低端客群销售速度也较快。
代表楼盘至尊门第、中海豪庭、望海花园、丽景新园、优士阁、现代城、国际大厦等。
区域特征主要依托新区优美的生态环境吸引购房者。越靠近行政中心的楼盘档次越高价位也较高例如至尊门第、中海豪庭、优士阁；而远离行政中心的楼盘档次较低价位也比较低例如现代城、望海花园等。
价格范围住宅-2元/平方米
主要客源靠近行政中心的楼盘以XX市区域的中高端客群为主例如至尊门第、中海豪庭、丽景新园等而偏离行政中心的楼盘则以滨城区本地的中低端客群为主此类楼盘面向滨城区收入一般的企、事业单位职工团购。
产品状况住宅供给以2-平方米的三室两厅为主其次是8-9平方米的两室两厅。
销售状况新区区域靠近行政中心的高档楼盘由于价位较高面向客群较窄总体消化速度一般。而偏离行政中心的中低档楼盘由于配套欠缺、交未通达、生活不便利较难吸引滨城区的中低端客群销售速度相对缓慢。
代表楼盘明日星城、第五大道等。
区域特征区域楼盘品质均比较低主要面向开发区的工薪阶层价位均比较低。
价格范围住宅-元/平方米
主要客源开发区魏棉、活塞等大企业的工薪阶层。
产品状况住宅供给以7-8平方米的两室两厅、9平方米左右的三室两厅为主。
销售状况开发区集中了大量XX市企业工薪阶层且目前市场在售楼盘不目前在售几个楼盘主要面向开发区几个工业企业职工进行团购价位较低因此消化速度均比较快。
区域市场总结
目前XX市在售楼盘除了至尊门第曾在规划设计上首开先河、有所创新外其它楼盘品质均比较一般产品同质化严重。楼盘的档次依赖于项目的地段与景观而新区的地段比老区具有塑造高档楼盘的条件与优势。
总体上市场消化状况较可观反应了市场较高的需求潜力。中、低档住宅的小户型消化速度较快而大户型则销售缓慢较楼盘像瑄嘉名都、望海花园等已开始在后期调整产品。而中高档住宅例如至尊门第、中海豪庭的大户型销售较为可观甚至出现供不应给的现象。
XX作为三线城市房地产发展起步较晚发展水平不高以自住型为主的需求市场显得较为稳定在宏观调控频繁的环境下XX房地产需求市场所受影响较小而供给市场将会有一定的变化未来-2年市场将呈以下几点发展趋势
未来较长的一段时间住宅仍将是XX房地产市场的主体。
而随着XX旧城改造以渤海国际、国贸新天地为代表的商业项目将促进XX商业业态与商圈结构的变化引领XX商业新一轮发展里程。同时XX新区的商业也将开始发展以搁置已久的现代城购物广场及刚入市的时代生活广场为代表另外银座渤海十路与沃尔玛新立河东路也将入XX的商业发展将走向一个新的高峰。
而未来XX的办楼市场发展将仍然缓慢主要原因是XX当地非工业企业量不且大企业对办场所要求不高导致办市场较难得到发展。
从右侧-年XX商品房施工面积与竣工面积对照表可以看出-年施工面积与竣工面积一直处于较平衡的发展状态。直到年后施工面积突增而竣工面积却未有上涨此大量未完工商品房在今后-2年内将投放入市。另外由于宏观调控执行力度的强XX新区将会有较已经审批的地块开始动工建设并且入市未来市场供给量将迅速上涨市场竞争显得愈激烈。
据通过对未来供给项目最可能面向的市场层次进行预测见下表可以看出最近年内XX市在老区北部、新区南部将有个超大规模住宅区入市。这些楼盘地段均较偏远中心价位中低未来将集中放量对XX整体市场将产生较大的影响。而另一面XX目前的高档住宅供应量仍然不。
由上表可以看出XX高端市场供给将集中在中海区域以中海城、中海金都别墅为代表产品以别墅为主。
从近几年住宅销售面积的发展趋势看XX市场需求增长稳定预计7年消化量可突破万平方米。而根据XX近期城市规划目标今后三年平均每年将增万非农业人口合计每年将增约.万套住房需求需求面积至少万平方米以上可见XX现近期规划目标的难度较大未来市场供过于求的形势较为明显市场消化压力较大。
从目前市场在售楼盘的销售情况看除了个别高档楼盘大面积户型的销售状况较好外例如至尊门第大部分中高档、低档楼盘大面积户型的销售一直缓慢例如盛世春秋、瑄嘉名都一期、现代城等。望海花园、瑄嘉名都等项目在其后期的开发中也开始设计迎合市场需求小面积户型之政策规定未来小面积户型供给比例将突增。而随着XX市家庭结构的变化住房需求也开始慢慢发生变化未来市场中小面积户型将受到广大消者青睐需求比例将逐渐提高。中、小面积户形将成为未来市场的主流而大户型面积则将显得稀少。
在全国宏观调控的形势下XX房地产市场则刚刚开始迈进快速发展轨道随着城市化进程和XX规划人口的迅速增XX今后一段时间内房地产市场快速发展的趋势是不可阻挡的。小高层住宅产品的开始被市场接受、具有各种社区配套和园林景观的相对“大盘”出现、楼盘品质逐渐提高XX房地产市场价格将继续上涨。但是由于大量集资房仍然存在且未来市场将有大量的低价位楼盘主要集中在老区北部、新区南部区域、经济适房项目集中入市对XX房价的上涨将有一定的抑制作。
为了好地对项目有为清晰和准确的认识同时也为了使项目的整体定位有科学依据我们采了抽样问卷调查的方式对XX的消者进行入户问卷及当面访问调查。以下是本次市调的基本情况。
①项目名称XX房地产市场消需求入户调查
②抽样方式分区配额随机抽样
③调查对象年龄在22-岁之间的XX地区消者；未来到2年有购房计划；在家庭购房中属于决策者和主要参与者；被调查者不在地产开发/建筑司、房产销售/咨询服务机构、媒介机构、广告司、市场调查机构等司工作；三个月内没有接受过市场调查员访问；
④执行地点XX市滨城区
⑤考核结果
调查问卷份
作废问卷9份
有效问卷份
、消体验及影响购买决策因
Q被调查者目前居住的住宅状况
本次调查访问对象中被调查者中目前的住宅是“自己购买的商品住宅”最占被调查人的.其次是购买集资房/经济适房/福利房者占2.再次为租房群体占.。说明目前XX市购房者中存在较大比例的二次及二次以上置业者。
Q2被调查者入住目前的住宅的时间
被调查者入住目前的住宅的时间在“－年”的最占被调查人的.而年以前入住的比例高达72随着经济水平的发展该部分人群开始换住宅二次置业该部分需求在未来-2年将逐渐放量。
Q被调查者目前居住的住宅的面积单位平方米
被调查者目前居住的住宅的面积在“9－平方米”的最占总人的.；现居住面积在-平方米的占到9现居住面积在平方米以上的比例也占到了2。根据第题购房者中二次以上置业者占较大比例目前居住面积的调查结果在一定程度上反映了平方米以上大户型的市场将有可能达到总体需求市场的2以上。
Q被调查者目前居住的住宅是几房几厅
被调查者目前居住的住宅是“两房一厅”的最占总人的2.其次是“三房两厅”占总人的“2.。这一据在一定程度上反映了三房以上户型的市场将有可能达到总体需求市场的以上而四房以上户型市场也可能达到总体需求市场的以上。
Q被调查者未来两年内计划在何处购买商品住宅
未来两年内计划在“新区中心区域”购买商品住宅的最占总人的9.,这说明新区经过四五年的建设发展已逐渐为人们所接受尽管目前新区的配套仍待进一步完善。随着配套逐渐完善上新区优美的环境新区的居住价值将得到不断的提升。
Q被调查者未来两年内计划购买何种类型的商品住宅
未来两年内计划购买“层7层以下”类型的商品住宅的人最比例高达.而选择高层的比例仅占7.这与XX人年来的居住习惯是相符的。但经过至尊门第、中海豪庭、名仕嘉园等一系列高层项目的引导高层住宅逐渐被广大消者所接受这种现象将给本案开发高层住宅提供好的条件。
Q7被调查者购买的住宅的途
被调查者购买的住宅的途绝大是“自己常住”占总人的78.而投资、出租的比例仅占2.说明目前XX消者对房地产的投资意识不强从侧面上也反应了XX房地产需求市场处于稳定增长的正常状况。
Q8被调查者想要购买的住宅类型应当是什么
被调查者想要购买的住宅类型以两居室、三居室居比例达8.而其中以“三房两厅”的最占总人的.。而准备购房四房以上或楼中楼、别墅的消者比例达.8。
Q9被调查者购房时首先考虑的购房因是那些
被调查者最看重的购房因为“每平方米单价”其次为“地理位置”及“房款总金额”。这在一定程度上说明消者比较理性在关注单价及总价的同时最关注的是地理位置和周围的自然环境而被调查者对于房屋结构、面积、朝向等产品自身品质的关注度不高这使得开发项目的档次高低地受制于地段单想依靠提升产品品质来提升项目档次的难度较大。
Q如果被调查者选择在新区新立河以西购房选择何种交通工具
如果被调查者选择在新区新立河以西购房选择“私人汽车”作为交通工具的最占总人的.。在本案的开发过程中必须注意到车位/的配比。如果项目定位中端则车位/的配比应达到.-.个/户；若项目定位中高端则这一配比应在.8个/户左右；若该项目定位为高端则该配比应不小于个/户。而交通动线的设计也必须合理给予居住者最大的行车、泊车便利。
Q被调查者计划购买的商品住宅建筑面积是少单位平方米
被调查者计划购买的商品住宅建筑面积“9－平方米”的最占总人的7.2其次是“-”的占2.；此类购房群大部分需求户型是三室两厅。此项中选择“7-”的比例达87.此类群体中有大部分需求户型是两居室、三居室与第8题结果基本对应。而选择平方米以上的仅占9.此类群体大部分需求户型四房以上、楼中楼及别墅等。
Q2购房时被调查者首选几层、次选几层
购房时被调查者首选层的最占总人的8.2；次选2层的最占总人的.。在本调查题中虽未设置产品前提层、高层但被访者均默认为层故而出现了首选层比例最的情况这与传统的层销售中“金三银四”的经验基本相符考虑到本案的土地利价值问题开发层的可能性不大故而不做深入分析。但值得注意的是在没有限定产品前提的情况下仍有约的被访者选择了高层建筑的楼层。
Q被调查者的购房计划单价单位元/平方米
被调查者的购房计划单价是2－元/平方米的最占总人的.2。其次是选择-8元/平方米的。
Q被调查者的购房计划总价
被调查者的购房计划总价是－万的最占总人的.；其次是-2万另外选择2-2万元总价的也占相当的比例。本题与上题“购房计划单价”选择中被调查者选择的价位整体明显偏低说明消者心里都不愿房价过高而倾向于选择低于购房计划的价位。
Q如果购买的住宅有客厅挑高.8米买一层两层是否会增被调查者的购买可能性
如果购买的住宅有客厅挑高.8米买一层两层有.的被调查者会增购买的可能性还有.的被调查者选择不一定。
Q如果购买的住宅配有大露台/空中花园是否会增被调查者的购买可能性
如果购买的住宅配有大露台/空中花园有.的被调查者会增购买可能性还有.8的被调查者选择不一定。这说明已经有相当一部分的消者越来越重视改善居住环境。在本案的产品设计中适当入空中花园的元将会给本案的产品增一定的卖点。但是考虑到空中花园属于摊面积且其中的花草养护管理也需要摊对于不使或较少使空中花园的客户来说在销售中的引导过程就显得尤为重要了。
Q7如果购买的住宅配有入户花园是否会增被调查者的购买可能性
如果购买的住宅配有入户花园有.的被调查者会购买的可能性。这说明住户在注重改善居住环境的时候注重自身对物业的拥有感。入户花园是具私人性质的空间在产权上是完全的“私家花园”可以种花养草也可以做成水池养些金鱼之类。由于它形式上类同阳台因此在购房时只算二分之一的面积。因此在市场上入户花园受到的褒于贬成为很中高档楼盘的必备选择之一。在本案的产品设计中可以重点考虑入户花园的使。
Q8如果在XX开发高层空中别墅被调查者是否会考虑购买
如果在XX开发高层空中别墅有.2的被调查者会考虑购买而.8的被调查者选择不会购买。说明XX目前有大量的消者会关注高品质住宅。
Q9被调查者认为住宅区应采何种景观设计较好
被调查者认为住宅区应采的景观设计较好的是“以中国传统园林为主”的最占总人的.。
Q2被调查者认为住宅内需要哪些辅助房
被调查者对住宅内辅助房的需求程度最高的是“独立储藏室”占被调查人的7.7；其次为“书房”有.7的被调查者选择此项；再次为“餐厅”有9.的被调查者选择此项。
Q2在单套住宅总面积已定的情况下被调查者选择哪种厅室房间面积的分配方式
有.8的被调查者同意“单位住宅面积一定客厅越大越好卧室够即可”的观点。而只有7.的被调查者同意“单位住宅面积一定卧室宽敞舒适客厅够即可”。这说明消者对于住宅各部分功能定位趋于合理使观点科学。客厅是一个家庭里最重要的共空间它是全家人聚会、休闲、接待客人的地方也是最需要精心布置的地方是给来访的客人来下最深刻印象的地方它是一个家庭的脸面代表着主人的化品位和兴趣、爱好、追求。因此在本项目的产品设计中应尽量考虑客厅的面积。
只有.7的被调查者同意“单位住宅面积一定主人房间豪华舒适其他房间适即可”的观点。
有8.的被调查者同意“单位住宅面积一定餐厅不太大够即可”的观点。
Q22被调查者对卫生间量的要求
被调查者中有.的人认为卫生间的量为“尽量有两个”为最好。
Q2被调查者对卫生间面积的要求
被调查者对卫生间面积的要求以“都够即可”的人最占总人
的.。因此在产品设计中为减小套型面积可将卫生间设计得尽量紧
凑。
Q2如果住宅主卧室的窗户不能全部做到南北向被调查者是否会选择东西向
如果小区内住宅主卧室的窗户不能全部做到南北向被调查者中有.7的人不会选择东西向。说明消者在购房中将比较关注南北朝向与通风采光故而在项目的设计中应该尽量户户朝阳南北通透。
Q2在只有一个选择的情况下被调查者是选择主卧朝南还是客厅朝南
在只有一个选择的情况下被调查者中有7.的人选择“主卧朝南客厅不朝南”。从一个侧面来说产品如果能做到主卧、客厅都朝南将是最好的选择。
Q2被调查者是否需要独立的私人停车位
高达7.2的被调查者认为需要独立的私人停车位。
Q27被调查者认为住宅和小区内需要哪些智能化系统
被调查者认为住宅和小区内最需要的智能化系统为“煤气泄漏报警系统”有7.9的
被调查者认为需要；其次是“户内紧急报警系统”；再次为“小区周边边界监控系统”和
“可视对讲系统”。
Q28被调查者希望住宅的哪些房间设置网络接口
被调查者最希望设置网络接口的房间是“书房”有8.8的人选择其次为“主卧室”。
Q29被调查者希望住宅的哪些房间设置电话、电视接口
被调查者最希望设置电话、电视接口的房间是“客厅”其次为“主卧室”。
Q在发展商交房时被调查者最喜欢什么样的室内装修标准
在发展商交房时被调查者最喜欢的室内装修标准是“全屋简单装修”的人最占总人的9.。
Q被调查者最注重开发商的哪些情况
被调查者最注重开发商的情况是“建筑质量”有77.7的人看重此点；其次为开发商的“誉”有7.2的人选择此项；再次为“开发商的力”有7.的人选择此项。
Q2被调查者最可能选择的购房付款方式
被调查者最可能选择的购房付款方式是“建设期分期付款”占总人的.这与XX目前的贷环境有一定的关系同时还与XX的传统观念有关。而选择银行按揭的也有.。考虑到项目际操作中的风险问题应尽量推广使一次性付款和银行按揭的付款方式。
Q被调查者对各种物管服务的需要程度
被调查者对“儿童代管”物管服务的需要程度最的是选择“比较需要”占总人的2.9。
被调查者对“照顾”物管服务的需要程度最的是选择“比较需要”占总人的27.。
被调查者对“电器维修”物管服务的需要程度最的是选择“比较需要”占总人的9.2。
被调查者对“钟点服务”物管服务的需要程度最的是选择“完全不需要”占总人的.需要的人一点其中比较需要的占8.非常需要的占2.。。
被调查者对“代订代购物品”物管服务的需要程度最的是选择“完全不需要”占总人的.需要的人不到其中比较需要的占7.7非常需要的占2.2。
被调查者对“保姆服务”物管服务的需要程度最的是选择“完全不需要”占总人的8.需要的人不到其中比较需要的占7.8非常需要的占.8。
被调查者对“家居清洁服务”物管服务的需要程度最的是选择“完全不需要”占总人的.。
被调查者对“送餐服务”物管服务的需要程度最的是选择“完全不需要”占总人的7.需要的人只占2.其中比较需要的占9.非常需要的占2.7。
被调查者对“洗衣服务”物管服务的需要程度最的是选择“完全不需要”占总人的.8需要的人只占.其中比较需要的占2.非常需要的占2.。
被调查者对“保安服务”物管服务的需要程度最的是选择“非常需要”高达总人的7.。
Q被调查者对选择物业管理单位的主要要求
被调查者对选择物业管理单位的主要要求以“收标准中服务标准中”的人最占总人的7.8。
