xx地产项目可行性报告内容指引
xx地产项目可行性报告内容指引
一、前言
随着集团房地产业务不断扩张土地储备力度逐渐大未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作提高工作效率规避签约风险提升集团竞争力特制定可行性报告内容指引。
二、可行性报告内容指引
项目决策背景及摘要
一、外部环境
、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响如交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；
2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、化、战略发展等方面的地位。例如项目处在浦东要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。
、项目渊源特殊的政治或化背景如危房改造、高新技术区生活住宅配套、化园、政府重点工程等；
二、内部因
、项目启动对司未来几年发展战略、发展规划的意义一般—年在司发展中的地位是否核心项目；
2、司进入重点区域市场、项目合理布局对司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作；
、从司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；
第一部分项目概况
一、宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。
附图项目在该城市的区位图标记出宗地区域位置与标志性市政设施、建筑物如市中心商圈、机场等的相对位置和距离、地段的定性描述与主要中心区域办/商务/政府的关系。
二、宗地现状
、四至范围；
2、地势平坦状况自然标高与周边地势比较；
、地面现状包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑小峡谷、池塘及高压线等对开发有较大影响的因并计算因此而损失的际地面积；
、地面现有居民情况包括具体居住人、户工厂量、规模、产品性质、开工状况等并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
、地下情况包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等地上地下都要注意有没有受保护的历史物古迹、可利的构建；
、土地的完整性有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因分割土地；
7、地质情况包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图平面地形图标记四至范围及相关据；
地形地貌图主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；
地下状况图包括地下管线、暗渠、电缆等。
三、项目周边的社区配套
一周边米范围内的社区配套
、交通状况
交系统情况包括主要线路、行车区间等；
2宗地出行主要依靠的交通方式是否需要发展商自己解决；
现有交通捷运系统近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
附图交通状况示意图包括现有和未来规划的城市共交通和快速捷运系统；
2、教育大中小学及教育质量情况。
、医院等级和医疗水平
、大型购物中心、主要商业和菜市场
、化、体育、娱乐设施
、园
7、银行
8、邮局
9、其他
附图生活设施分布图具体位置、距离。
二宗地周边米外但可辐射范围内主要社区配套现状
四、项目周边环境根据个案特性描述没有的可以不写
、治安情况
2、空气状况
、噪声情况
、污染情况化工厂、河流湖泊污染等
、危险源情况如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等
、周边景观
7、风水情况
8、近期或规划中周边环境的主要变化如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
9、其他
五、大市政配套都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性
、道路现状及规划发展
包括现有路幅、规划路幅规划施的时间与宗地的关系影响。
2、供水状况现有管线、管径及未来规划和施时间。
、污水、雨水排放现有管线、管径及未来规划和施时间。
、通讯有线电视、电话、网络现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
、永久性供电和临时施工电现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
、燃气现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7、供热及生活热水现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置及未来规划扩容和增的情况。
六、规划控制要点
、总占地面积、代征地面积、净地面积、绿化面积、道路面积
2、住宅建筑面积、建建筑面积建的内容并区分经营性和非经营性建的面积
、综合容积率、住宅容积率
、建筑密度
、控高
、绿化率
7、其他
七、土地价格
土地价格计算的方法若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
第二部分法律及政策性风险分析
一、合作方式及条件
、合作方基本情况名称主要股东投资情况注册资本成立时间、特殊背景等
2、合作方式例如一次性买断土地、建后分房面积、建后分销售收入、建后分利润、共同设立司等。除直接从政府批租土地外都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。
、付款进度及与拿地程序的配合
、其他合作的主要条件
、与合作方式相关的其它法律规定
二、土地法律性质评估
一现状
、土地所有权归属
2、土地使权归属
、土地的途
二规划
、规划所有权归属
2、规划使权归属
、规划的途
三、得土地使权程序评估
、得土地使权的程序
2、得土地使权需要的工作日
、得商品房地土地使权所需条件
、得土地使权的风险及控制得土地使权存在的不确定因及解决
四、土地性质变的评估已经是商品房地可以不写
、土地性质变的程序和理由
2、土地性质变的政策支持或障碍
、土地性质变需要的工作日
五、政策性风险评估
城市规划限制或改、突发性政策等政府因导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变受挫从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。
六、总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性风险的可控性进行评价。如签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
第三部分市场分析
一、区域住宅市场成长状况
、区域住宅市场简述
•形成时间
•各档次住宅区域内分布状况
•购买人群变化
2、区域住宅市场各项指标成长状况近-年
•开工量/竣工量
•销售量/供需比
•平均售价
、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
二、区域内供应产品特征
、各档次产品供应状况
2、各档次产品的集合特征
尤其研究与本案类似档次物业的特征
•平均售价
•开发规模
•产品形式
•平均消化率
•平均容积率
•物业在区域内分布特征
、区域内表现最好个案状况
附图项目周边楼盘个案分布图其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
、未来2-年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
、分析本案在区域市场内的机会点
、结论
•区域市场在整体市场的地位及发展态势
•本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式
•本案在区域内开发市场潜力
•本案在开发中的营销焦点问题
三、区域市场目标客层研究
、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上
2、结论本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。
四、目标市场定位及产品定位
、市场定位
2、目标人群特征/来源区域/行业特点
