上海东海别墅项目投资
可行性研究报告
详细摘要
第一部分项目决策背景——七大利好因
一、上海市经济保持着快速健康的发展；
二、上海市房地产市场供销两旺持续看好；
三、上海别墅市场全面繁荣量价齐升；
四、上海市嘉定区发展势头良好；
五、F方程式赛车场距本项目仅里；
六、南翔镇国际化社区——“格林风范”的启动拉开了南翔新镇建设的序幕；
22年2月28日嘉定区土地开发中心与深圳金地集团、上海嘉宝集团就占地顷的“格林风范”居住区开发建设项目举行隆重的签约仪式。作为嘉定区目前最大的房地产开发项目以及整个南翔星城规划中最先启动的项目南翔镇国际化社区——“格林风范”的启动标志着嘉定区房地产业步入了全新的发展格局。它的开发拉开了南翔新镇建设的序幕。
南翔星城居住区项目总规划土地面积约顷位于嘉定区南翔镇东部与本市宝山区、普陀区接壤北至蕴藻浜、南接丰翔路、东临中槎浦河、西靠沪嘉高速路。该项目与东海别墅相隔不远对东海别墅的营销是一个大的利好因。
七、嘉定区政府将引轻轨至南翔镇。
最后结论从宏观面到观面均显示出政策和经济因对本项目呈现的利好态势。
第二部分项目及周边环境分析
从项目位置、项目现状、项目周边米范围内的社区配套三个方面的分析作出项目的初步评估
东海别墅项目具有一定的区位优势和环境优势周边配套较为完善私家车交通方便但南翔镇及嘉定区的房地产发展缓慢均处于起步阶段区域市场不被消者认可。
随着F方程式赛车场的建造特别是项目附近的南翔星城居住区项目的启动必将带动整个南翔区域市场的快速发展故本区域具备很大的增值潜力。
由于东海别墅项目目前为现房转让故项目本身积留了许不利于营销的问题但通过对项目的改建及包装市场前景依旧看好。
第三部分市场现状及其趋势判断
一、上海市房地产市场整体分析
、22年上海房地产市场现状分析
2、2年上海房地产市场趋势判断
二、上海市别墅市场整体分析
、上海别墅市场回顾和展望
2、上海别墅市场途的六大类型
、上海别墅市场的区域分布
、上海别墅市场的价格区间
、上海别墅市场的供需状况
、上海别墅市场的客源构成
三、上海市外环线周边可类比的别墅项目分析
四、南翔镇房地产市场及楼盘分析
第四部分项目优劣势分析及产品的营销建议
通过第三部分的市场分析得出
一、项目优劣势分析
、项目优势
由于上海房地产市场和别墅市场均持续看好且出现供小于求的态势作为现房的东海别墅2年入市的市场风险较小；
嘉定区F方程式赛车场的建造、南翔星城项目的启动以及轻轨的引入三大利好消息都将给本项目带来机遇；
东海别墅的转让价较低入市的均价有较大的选择余地由于该项目中小面积产品较总价在整个市场中优势非常明显；
东海别墅具有一定的区位优势周边配套较为齐全适合居住和投资；
东海别墅的绿化较好每幢别墅的花园独立且面积较大。
2、项目劣势
东海别墅产品具有一定的缺陷需要改建如何改建是本项目运作成功的关键；
东海别墅所在区域房地产市场起步较晚还未被客户认可将给本项目的销售带来一定难度；
东海别墅小区内缺乏基本的配套需要引进。
二、产品的营销建议
、目标客户层
南翔镇及所属开发区内的中高收入家庭是本项目潜在的购买者；
嘉定区、普陀区、闸北区的私营老板是潜在客户；
本市看好南翔镇的发展前景的投资者是潜在客户。
2、项目营销的建议
项目需要改建的具体方案
外墙面需要清洗；
窗户换为档次较高的塑钢窗并配合外立面的色彩搭配及风格塑造选塑钢窗的窗框色彩及造型。通过色彩的变化和局部的立面变化增每幢别墅的可识别性；
修复每幢别墅的大门并设计大门造型；
别墅室内需要清扫；
部分户型如户型的结构设计需要整改；
小区内植被和草坪需要修整；
小区设智能化安保系统并换物业管理司；
小区引入有线电视、宽带等配套；
小区会所改建为售楼处提供良好的销售环境；
清洗游泳池；
小区大门重新设计并建造；
小区大门与主干道之间的小道围墙设挡板控制小道的围墙创造良好的小区外部视觉形象；
配备一辆看房专车。
第五部分项目均价的预测
一、类比价值预测法
、根据本项目与周边可类比别墅项目的价值比较判断本项目可现均价
选择可类比项目
根据本项目的区位特征依照别墅项目在外环线周边位于行政区域交界处的原则选择了以下项目作为本项目的可类比的别墅项目。
嘉定区东渡园景别墅、皇府别墅、绿谷别墅
普陀区美墅
南汇区
2对比并量化本项目同各类比别墅项目各价值要的对比值
可类比项目的详细资料见第三部分第三小节。
量化的标准以低成本改建后的东海别墅为标准东海别墅的各项为优于东海别墅则分值高于比东海别墅差则分值低于各价值要赋予相同的权重得出综合分值。
根据价值要对比值结合各类比别墅项目的均价通过算术平均法推断出本项目可现的均价
本项目可现的均价=可类比别墅项目的均价/可类比别墅项目的综合分值
东海别墅可现的均价三大价位低价位元/平方米中价位元/平方米高价位元/平方米。
2、根据上海市可类比区域寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场均价元/平方米以上。
结论东海别墅可现的均价三大价位低价位元/平方米中价位元/平方米高价位元/平方米。
二、东海别墅——元/平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相一致
三、分析各价位下的均价的销售风险
综合结论
鉴于本项目的改建可以增本案的附价值本项目可选择元/平方米入市随着人气的集聚和认知度的增强广告包装推广的深入人心再向高价位拔升。
第六部分项目的投资收益分析
一、销售收入预测
二、别墅成本预测
三、项目利润测算
利润指标的测算
单位毛利=项目利润/销售面积=.97元/平方米
单位净利=税后利润/销售面积=.元/平方米
销售毛利率=项目利润/销售收入×=22.2
销售净利率=项目净利润/销售收入×=.
核心指标的基本要求参考销售净利率≥9
四、现金流量测算
内部收益率为7.2
核心指标的基本要求参考内部收益率≥2。
五、经济指标汇总
六、敏感性分析
就该项目的销售收入、可变动成本两个因变化对销售净利率进行敏感性分析得出销售收入相对于成本敏感。当售价下降、成本上升超过时项目的销售净利率低于9项目的投资回报将受到一定的影响。
第七部分综合分析与建议
从以上项目环境、市场、财务、经济分析可看出本项目的投资正处于上海市嘉定区房地产市场平稳上升时期各方面的时机都比较成熟项目抗风险能力较强且可得较好的投资回报。
对东海别墅的改建是克服各种劣势条件、与周边楼盘竞争并得成功的关键。
目录
第一部分项目决策背景——七大利好因............8
一、上海市经济保持着快速健康的发展...........8
二、上海市房地产市场供销两旺持续看好..........8
三、上海别墅市场全面繁荣量价齐升.............9
四、上海市嘉定区发展势头良好................9
五、F方程式赛车场距本项目仅里................
六、南翔镇国际化社区——“格林风范”的启动拉开了南翔新镇建设的序幕......................
七、嘉定区政府将引轻轨至南翔镇...............
第二部分项目及周边环境分析..................2
一、项目位置..............................2
二、项目现状..............................2
三、项目周边米范围内的社区配套...............
四、项目的初步评估.........................
第三部分市场现状及其趋势判断.................
一、上海市房地产市场整体分析.................
二、上海市别墅市场整体分析..................7
三、上海市外环线周边可类比的别墅项目分析......2
四、南翔镇房地产市场及楼盘分析..............28
第四部分项目优劣势分析及产品的营销建议.......29
一、项目优劣势分析........................29
二、产品的营销建议.........................
第五部分项目均价的预测.......................
一、类比价值预测法.........................
、根据本项目与周边可类比别墅项目的价值比较判断本项目可现均价......................
2、根据上海市可类比区域寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场均价......................2
二、东海别墅——元/平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相一致......................
三、分析各价位下的均价的销售风险..............
第六部分项目的投资收益分析...................
一、销售收入预测...........................
二、别墅成本预测...........................
三、项目利润测算...........................
四、现金流量测算...........................
五、经济指标汇总..........................7
六、敏感性分析............................7
第七部分综合分析与建议.......................8
上个世纪末的最后十年上海这片热土日新月异神奇般的变化让世界为之折服。从’99《财富》论坛到上海合作组织成立会议从PEC会议到刚刚申办成功的2年世博会上海这颗东方明珠正以无法阻挡的魅力成为全世界关注的焦点。
如果仔细端详中国“雄鸡”状的版图您会惊奇地发现从辽东半岛的鸭绿江口到广西防城港市的东兴镇绵延8里的大陆海岸线轮廓正恰似一张拉满的强弓。弓弦是南北交通大动脉——京广铁路滚滚东去的长江则是那支着力待发的利箭而上海这个远东最大的城市就位于这支利箭最锋锐的前沿。“利箭”的“锋芒”形成巨大的磁场吸引了全世界渴望成功的开拓者纷至沓来百年难寻的机遇使这座城市充满活力。
22年是我国入世界贸易组织后的第一年。一年来上海市现了国民经济的持续快速健康发展各项社会事业得全面进步人民生活水平稳步提高全面完成了各项预期目标和主要任务。全年现国内生产总值8.7亿元按可比价格计算比上年增长.9％。产业结构在调整中不断优化第二、第三产业共同推动经济增长的格局进一步巩固。全年第一产业增值88.2亿元比上年增长％；第二产业增值2.9亿元增长2.％；第三产业增值27.8亿元增长％。城市综合服务功能不断提升第三产业增值占国内生产总值的比重继续提高达到％。所有据来自上海统计局发布的《22年上海市国民经济和社会发展统计报》
22年是上海房地产的大发展年楼市各项指标居高不下房地产开发规模、商品房供应量、预售登记面积和商品房价格水平均不同程度地超过2年全年水平。
22年上海房地产业全年现房地产业增值7.亿元比上年增长.％。房地产开发与销售同步增长。从开发看全年商品房施工面积8.7万平方米比上年增长.％；竣工面积98.92万平方米增长.7％。从销售看全年商品房销售面积9.万平方米比上年增长9.％其中商品住宅销售89.万平方米增长9.％。在商品住宅销售面积中个人购房比重已达97.％,比上年提高.个百分点。存量房产交易稳步上升。全年成交过户面积79.8万平方米比上年增8.万平方米增长2.9％。房屋租赁市场交易活跃。全年商品房屋出租面积97.9万平方米比上年增长7.％。所有据来自上海统计局发布的《22年上海市国民经济和社会发展统计报》和上海房地产交易中心布的统计资料
22年三大热点——F赛车场落户上海安亭、2年世界博览会落定上海、环球影城主题园将在上海浦东三林地区建设——给上海楼市注入了新的动力未来几年的上海楼市将持续看好。
来自上海市房地产交易中心的资料显示从99年月至22年2月上海市共有余个别墅项目推出累计供给量达到92套其中消化量为2套销售率平均达到7.。其价格段主要出现在——2万元的中低档别墅区间。可以说“别墅类”主宰正被普通购房一族所关注和青睐。
同时上海市别墅价格大幅上扬。22年四季度的市场成交价格再创新高87元/平方米的平均价格创历史最高点。
别墅市场的异军突起是房地产市场长期培育的结果。其主要来自于政府采了积极的财政政策体现了“扩大内需拉动市场”的经济策略。由于上海市的GP值已超过美元消方式和消习惯正处于转新阶段符合时代需要的新型住宅观念正逐步被普通购房人士所接受。上海作为国际大都市的地位和形象日益牢固无论从世界范围还是从国内范围来讲上海正越来越成为人们向往的城市。成功人士纷纷选择在上海投资、置业和安居。
在目前上海房地产整体运行态势良好的前提下在不同区域各种类型的别墅尚有一定的发展空间。2年仍将是别墅市场发展的高潮期。
嘉定区位于上海西北部中心位置在北纬°2′东经2°′。东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴凇江苏州河与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河与江苏省太仓市为邻。总面积.2平方里。全境地势平坦东北略高西南稍低。市、区级河道蕰藻浜、练祁河、娄塘河横卧东西向东流经宝山区直通长江和黄浦江；盐铁塘、横沥、新槎浦纵贯南北与吴凇江、浏河相连。河道总长8余里平均河网密度为每平方里里。
嘉定区工业生产产销衔接状况良好工业经济效益稳步提高。汽车零配件、电子电器、金属制品、纺织服装等重点发展行业是工业经济的支柱其工业产值占全区工业总产值的29.％。非有制经济规模不断壮大成为工业经济的主力。外商投资企业和私营企业的工业产值分别占全区工业总产值的.％和2.l％。在世界排名前家司中有家在嘉定投资办企业如美国通电气、德国大、日本富士通、荷兰飞利浦等。市、区、镇三级工业区和希望、蓝天、沪太、徐行等2个私营经济小区的工业规模集聚效应正日益显现。
上海国际赛车场位于嘉定安亭镇在宝安路的北面嘉松路的东面规划面积.平方里由赛车场区、商业博览区、化娱乐区和发展预留区等板块组成。现在动工的是赛车场主体部分——赛车场区占地面积约2.平方里主要由塞岛及其他9组赛道、主、副看台、车队生活区、维修站、缓冲区及配套设施等几个部分构成。其中高速赛道呈“上”造型、总长约.里适合于各种不同赛车、特别是一级方程式即F赛车比赛。宽度介于至2米之间拥有个不同转弯半径的弯道和9个不同长度的直道路面高度最大落差约2米上升最大梯度为下滑最大梯度8在上海软土地基建造如此高难度、高标准的赛车道在世界同类赛车场尚无先例。
按计划在2年春节前竣工以确保2年月举办“中国站”国际赛事。2年过后上海将作为F世界循环赛中的一站F赛事虽然一般来说每年在一地只举办短短的天但它带来的人流和商机显然是巨大的故对本项目的你好作是显而易见的。
22年2月28日嘉定区土地开发中心与深圳金地集团、上海嘉宝集团就占地顷的“格林风范”居住区开发建设项目举行隆重的签约仪式。作为嘉定区目前最大的房地产开发项目以及整个南翔星城规划中最先启动的项目南翔镇国际化社区——“格林风范”的启动标志着嘉定区房地产业步入了全新的发展格局。它的开发拉开了南翔新镇建设的序幕。
南翔星城居住区项目总规划土地面积约顷位于嘉定区南翔镇东部与本市宝山区、普陀区接壤北至蕴藻浜、南接丰翔路、东临中槎浦河、西靠沪嘉高速路。嘉定区对南翔星城项目进行反复论证和统一规划。参与竞标的家市内外大型房地产企业中深圳金地集团股份有限司和上海嘉宝业集团股份有限司两家上市司终于脱颖而出得了南翔星城一期项目开发权。金地集团是国内成长最快的房地产品牌企业之一。2年《财经时报》的“中国房地产上市司强”排名中金地集团位列前三名。“格林风范”是金地集团进入上海以来首批投资开发的最大型项目。嘉宝集团是嘉定区唯一一家国有资产相对控股的上市司经营范围已拓展至电子、电机、电器、房地产、贸易等领域。
根据有关协议金地集团将为该子司提供融资约.亿元ST嘉宝提供2.亿元。金地集团持有上海格林风范司7股权ST嘉宝持有股权。告称上海格林风范司近日与上海市嘉定区土地储备开发中心签订了开发上海市嘉定区绿洲星城项目协议该项目土地面积约为2亩规划地性质为商品住宅地。根据协议格林风范司在协议签署之日一次性支付开发总约7.8亿元开发中心在协议签署日后8日内完成首批8亩土地的前期开发并交付土地给格林风范司目标地块剩余土地的前期开发和土地交付将于2年月底前完成。
本次启动的“格林风范”项目是嘉定区南翔星城特大型居住区项目的第一期。该地块背靠南翔古镇千年的人精髓以沪嘉高速路为界北至静唐路东至宝翔路南至丰翔路是南翔新镇规划中的中心地块。明代园林“古猗园”近在咫尺。该项目邀了国内房地产界著名策划大师王志纲进行整体策划。王志纲在广州等地先后策划的碧桂园、星河湾等项目得了不俗的销售业绩并产生了极大的轰动效应。
“格林风范”初步定位为面向全市的高档、国际化的大型生态居住社区拥有高配套低密度的社区环境和深厚的人底蕴建成后将成为上海乃至长江三角洲地区的代表性楼盘。
住宅由小高层、层花园洋房、联排、双拼和独栋别墅组成。项目以造镇的思路将行统一规划分期连续开发。在尽量利和保护地块现有的自然条件基础上综合考虑到社区内生活的各方面营造高品质居住社区环境配备有高档完善的设施如国际学校高级医院组合商业豪华会所、游艇码头、垂钓中心等。物业类型预计有小高层、层花园洋房、连排、双拼和独栋别墅。在规划设计过程中注重环保概念将采新的技术和料如地热系统、水循环系统、太阳能应技术来为客户营造国际化、人性化的高品质生活。
、东海别墅项目位于嘉定区的南翔镇上与普陀区和宝山区毗邻项目距人民广场里距虹桥国际机场仅2里开车前往只需分钟；距浦东国际机场2里车程为分钟；距华东地区最大的国际集装箱码头--上海张华浜码头为8里。项目周边路面运输畅通发达。铁路方面设有华东最大的铁路货运枢纽-南翔铁路编组站2里；“十五”期间轻轨铁路也将开通至南翔。路方面距2国道里新翔黄路连接2国道沪嘉高速路直达项目距外环线仅里可直通上海市区和沪杭、沪宁高速路。本项目距F方程式赛车所在地里。
2、东湖别墅项目占地.2万平方米建筑面积.2万平方米。项目位于南翔镇的东南角南翔工业开发区旁距南翔镇镇政府仅2米南侧紧邻沪嘉高速路北侧为农民自建房东侧为绿谷别墅西侧为一别墅烂尾楼。
、项目目前为别墅现房占地面积.2万平方米建筑面积为.2万平方米容积率为.。小区共有独立别墅栋以8元/平方米的均价已售出栋目前可转让的独立别墅72栋转让价为元/平方米。
东海别墅可转让独立别墅户型面积配比表
2、小区现状
英格兰风格外墙面为淡黄色毛石质屋顶为斜屋面上铺浅灰色瓦片铝合金窗户木大门。
需要改进之处——外墙面因灰尘渗入显得脏旧；
外墙和屋顶色彩太淡整体显得没有生气每幢独立别墅没有特别的色彩视觉差异色彩识别效果差。
铝合金窗户木大门显得非常陈旧、档次很低。
户型的功能结构设计存在明显的不合理有可能需要进行涉及基础结构、墙体结构、各种管道结构在内的结构改动具体整改需要设计师的论证和方案比较。其他户型结构无明显缺陷。
小区容积率较高独立别墅之间的间距较小每幢别墅的花园面积基本与房屋面积一致每个花园均由植被围隔花园内草坪质量不错。
小区内道路铺设路面砖小区入口大门非常简陋。
目前有一平米左右的会所目前无任何功能平米左右的游泳池目前喂养着金鱼物业管理.2元/平米/月物业管理司为开发商自己设立的物业管理队伍小区内无任何智能化安保系统。小区内尚无有线电视、宽带、等配套。小区水、电、煤气已入户。
小区大门与主干道之间有一约长米、宽米的小道小道北面围墙后的烂尾别墅影响进出小区的视觉美感。
由于项目距离南翔镇中心较近小区的配套基本可由南翔镇成熟的生活配套解决。
交通出行
周边有包括高等级沪嘉高速路在内的四条重要道路沪嘉高速路2国道新翔黄路丰翔路目前无交车经过项目地块只有走到南翔镇古猗园路才有大巴。南翔镇有直达上海市区的交线路十余条2路、7路、北嘉线、上海旅游线等。据悉不久后南翔镇镇政府前的道路上会设交巴士；此外由于项目附近的南翔星城居住区项目的启动嘉定区政府允诺将引进交车和轻轨届时将可以借。
