上海市庆丰花园项目可行性研究报告
目录
前言
第一章项目概况
第二章项目建设必要性
第三章市场分析
第四章建设方案
第五章项目法人与项目的经营管理
第六章投资估算、资本金及资金筹措
第七章财务效益分析
第八章结论和建议
前言
为快徐汇区区域经济发展改善城市居民居住环境重庆庆丰业有限司拟在徐汇区老沪闵路78地块开发建设庆丰花园商品住宅项目。
我院受重庆庆丰业有限司的委托按由我院提供的初步设计方案、其他相关资料和国家有关规定对徐汇庆丰花园项目进行可行性研究工作。
第一章项目概况
.项目法人
本项目法人为重庆庆丰业有限司司注册资本2万元法定代表人易如波。司为民营性质的有限责任司司经营范围房地产开发及经营。司拥有一批丰富经验的房地产开发经营人才具有雄厚的房地产开发经营力。重庆庆丰业有限司的营业执照和房地产开发企业资质证书详见附件。
.2.项目名称
徐汇庆丰花园。
.2.2建设地点
徐汇庆丰花园项目建设地点位于徐汇区老沪闵路78地块。
.2.建设内容
徐汇庆丰花园项目基地面积27平方米拟建总建筑29平方米不含地下建筑面积。拟建设层住宅及商铺。其中住宅面积2平方米商业建筑面积9平方米。
项目综合容积率2.7建筑占地面积27平方米建筑密度为2.％绿化率.8％。
.2.基地现状及动拆迁
项目基地面积为27平方米动拆迁正施中。
.2.建设期
项目建设期为一年
.2.投资估算及资金筹措
经估算本项目建设投资估算为89万元其中建安工程投资为92.万元其他建设为9.万元维修基金为27万不可预见为万元。
项目所需建设资金全部由建设单位自筹。
.2.7财务效益分析
经测算本项目全部投资财务内部收益率IRR为.9％财务净现值NPVI＝％为.万元静态投资回收期为2.年含建设期。财务测算表明本项目在财务上是可行的。
第二章项目建设的必要性
2.项目建设符合地区发展规划
徐汇区位于上海市中心城区西南部.7平方里的地域面积辖盖了个街道、个镇人口8万。徐汇区一直以其名人丰碑和名胜古迹盛名远扬。
翻看历史画卷游览古寺古塔漫步老镇老街凭吊黄道婆追忆徐光启了解千百年来开放兼容的上海人您能深深体会到历史深重的积淀把握上海走向世界走向开放的脚步龙华旅游城汇集全国各地风物特产再现龙华古镇明清风貌不由让人惊叹古老佛教圣景与现代商旅繁华的和谐统一；步出千年历史一座拥有“世界之最”的“上海体育城”屹立在您的面前正展开矫健的翅膀迎接着八方来客展示了上海人民宽广胸怀；不远处灯火阑珊霓虹闪烁繁荣发达的商业中心徐家汇商城又呈现在您的面前包罗万象的商业品种良好的购物环境周到的服务态度使您享受到现代生活的舒适﹑便捷。
2.2项目建设是符合房地产业发展的要求和趋势
随着改革的深化人民生活水平的提高市民对改善居住条件提出了高的要求居住条件的舒适化、小康化已成为人们衡量生活质量的重要标准。房地产业作为一切经济活动的基础和载体有永远的朝阳产业之称历史和理论反复证明房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点国家正采各种措施鼓励和支持房地产业的发展我国的房地产业将进入一个大发展、大提高的时期。从市场潜力来看目前我国城镇人均住房仅十几平方米虽比改革开放前提高了许但与一些发达国家和中等发达国家相比还相差几倍市场潜力十分巨大且我国目前的人均收入、房价比为五倍左右正处于世界认的三至八倍的中等水平住房消正符合目前中国大人的消水平和消需求成为当前乃至今后相当长的一段时间内的消热点市场将会保持相当长时间的旺盛期。正是由于上述原因我国房地产业才保持了年来的增长势头得了飞速发展成为我国发展最快的行业之一市场化程度也日益提高。
本项目建设质优价廉房型设计合理居住环境上佳的中档商品住宅是能为大城市居民所接受的符合上海市政府安居工程的政策向也符合市场对住宅的需求。
第三章市场分析
.上海房产市场状况
市物价局价格监测中心布的七、八月份房价监测结果显示七、八月份房价与前期相比稳中略涨高价位楼盘升幅明显趋缓中价位楼盘基本趋于稳定低价位楼盘尚有上涨空间但已极为有限。
专家预测未来房价走势趋向平稳。监测发现从区域间来看沿江沿河楼盘已趋止涨；中心城区楼盘涨幅趋缓；近郊楼盘走势平稳远郊别墅上涨乏力。部分区县具体房价情况如下黄浦走势平稳销售续增。北片即淮海东路以北至苏州河区域每平方米建筑面积均价下称均价87元环比下跌％；中片即老城厢周围区域均价82元环比下跌.7％；南片即陆家浜路至内环线区域均价7元环比上升.87％。
.2区域商品房市场预测
该地块周围均以高等及专科学校聚集而形成一个“学府社区”人口较但商业氛围不浓。地块的东﹑北﹑西三面为原固定房屋其南面和西部有该地块周围唯一的一片成规模开发小区“阳光绿园”且已建成该小区以六层房居少有几栋十四层楼小区内房屋在今年六月前已全部售完据了解毛坯房均价8元/M2。
.销售预测
根据以上市场调查结果投资方将开盘均价定位在－元并根据市场情况逐年调整环境及管理定位在中高档定能为一般市民客户所接受保证销售计划的顺利行。
第四章建设方案
本项目的建设方案是由上海市建工设计研究院提供的初步设计方案。..主要建筑技术指标
红线内面积27平方米
建筑总面积29平方米
住宅面积2平方米
