世联咨2-G
关于东莞市石龙镇裕兴路房地产开发项目
可行性研究报告
东莞市四方集团有限司
承蒙任我们非常荣幸地提交我司——世联地产顾问深圳有限司对东莞市石龙镇裕兴路房地产开发项目可行性研究方面的意见供贵司投资决策时参考。
我们的方案是基于目前东莞市石龙镇房地产市场情况结合近十年来我们的专业践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的。由于时间与资料的限制未必能将项目的际情况全面地考虑在内希望通过我们的努力为贵司提供有价值的建议。
谢谢！
世联地产顾问深圳有限司
22年月2日
目录
一、报告摘要................................7
.开发企业..................................7
.2项目简介.................................7
.项目经济效益指标...........................7
.结论、风险及建议............................8
二、项目概况................................9
2.项目综述..................................9
2..项目位置.............................9
2.2项目地....................................
2.2.地面积..............................
2.2.2地块形状............................
2.2.地块现状............................2
2.2.项目地经济技术指标....................
2.项目发展状况...............................
2..项目发展单位简介.......................
2..2项目法律手续.........................
三、项目投资环境.............................
.宏观经济分析................................
..全国整体经济环境........................
..2东莞经济环境..........................8
.2石龙镇经济环境.............................2
.2.石龙镇概况...........................2
.2.2石龙镇经济.........................22
.2.石龙镇城镇规划........................2
四、石龙镇房地产市场分析.....................27
.市场总体特征...............................27
.2市场供给分析..............................28
.2.住宅供给............................28
.2.2商业供给............................2
.市场需求分析................................
..住宅需求...............................
..2商业需求..............................
五、项目发展定位............................7
.项目SOT分析................................7
.2发展战略..................................8
.形象定位...................................8
.产品定位...................................9
.户型定位....................................
.客户定位....................................
六、项目开发建设及经营的组织施计划..............2
.有关工程计划说明............................2
.2施工进度表................................2
七、项目总投资估算、资金筹措计划、投资计划........
7.项目总投资估算.............................
7.2资金筹措计划..............................
7.项目投资计划...............................
八、项目经济效益、财务分析....................7
8.项目经济效益估算...........................7
8..销售收入.............................7
8..2销售回款计划.........................8
8..销售利润.............................8
8.2项目财务分析..............................8
8.项目不确定性分析...........................9
九、结论、风险及建议..........................
十、附表
附表施工进度表
附表2项目总投资估算表
附表项目开发成本估算表
附表投资计划表
附表项目销售回款表
附表现金流量表
附表7项目损益表
附表8资金来源与运表
附表9贷款偿还期测算表
附表敏感性分析表
十一、附件
东莞市四方集团有限司是一家民营企业主要从事物业租赁、酒店投资、商业经营注册资本人民币,万元。企业经营状况良好具有较好的发展潜力。
本项目位于东莞市石龙镇新城区裕兴路西侧地地红线面积,2.8平方米地建筑红线面积,88.8平方米容积率不大于2建筑高度控制在8层以下。
项目总投资2,8,92元
项目销售收入9,8,88元别墅/住宅销售率9；商业销售率
税后利润,,992元
成本利润率2.
财务内部收益率FIRR.27
财务净现值FNPV,,272元
动态投资回收期.87年
贷款偿还期2年
结论
本项目开发商已合法得本项目土地使权各项建设手续正在申办中。因此我方在后面的分析测算中假定本项目在土地得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发程序及规定。
根据测算在预计的销售价格、销售率条件下本项目具备良好的可行性。
风险及建议
石龙镇房地产市场规模小且属于封闭型市场因此需要切考虑市场容量和市场销售节奏；本地块土地成本较高需要严格控制工程成本和管理成本。
充分利地块位置优势和景观资源；与知名专业设计司、中介顾问司合作强强联合打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案扩大媒体宣传注重营销推广保证销售资金回款。
项目位于东莞市石龙镇新城区东临裕兴路及聚龙湾花园南临金沙湾花园西侧及北侧临金沙湾园。
图2四至—东临裕兴路及聚龙湾花园
图四至—南临金沙湾花园
图四至—西临金沙湾园
图四至—北临金沙湾园
地红线面积,2.8平方米地建筑红线面积,88.8平方米容积率不大于2建筑高度控制在8层以下。
地块呈四边形整体形状较规则。
图地块红线图
项目地地势平坦五通一平具备建设条件。东北角现有一临时停车场。
图7地块现状之一
图8地块现状之二
根据委托方提供的资料本项目各项经济技术指标如下表所示
东莞市四方集团有限司
成立日期22年2月8日；注册9229；编NO；住所东莞市石龙镇红棉路；法定代表人彭柏铭；注册资本,万元股东共四人每人以货币形式出资,7万元；企业类型有限责任司；经营范围牧业租赁；酒店投资；国内商业、物资供销业不含国家专控专营项目；涉及许可证的项目凭许可证经营。营业期限自22年2月8日至27年2月8日。
根据东莞市委、市政府确立了把东莞建设成为以国际制造业名城为特色的现代化中心城市的战略目标民营经济在战略施中将起到十分重要性的作。四方集团各股东审时度势决定走强强联合、共同发展的道路并已购买大批土地来开发社会所需项目。
四方集团的土地储备情况
西湖商住地29平方米；
石龙黄洲工业地29平方米；
石龙黄洲新二中对面8平方米；
茶山横岗管理区2平方米；
寮步镇工业地平方米其中有2平方米厂房一层、办室及员工宿舍平方米。
根据委托方提供的资料目前项目正在办理《石龙新城区土地有偿使合同书》土地转让方为东莞市石龙镇房地产司受让方为东莞市四方集团有限司土地使补偿为人民币9,,元。
其他工程报建手续正在办理中。
本项目在土地得、立项、开发建设等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发程序及规定。
()22年国民经济良好发展势头
全年国内生产总值2,98亿元按可比价格计算比上年增长8。其中第一产业增值,88亿元增长2.9；第二产业增值2,982亿元增长9.9；第三产业增值,亿元增长7.。
(2)全国房地产市场状况
房地产市场继续保持增长势头。在22年我国经济持续快速发展、城市化进程快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策都为房地产业的发展注入了新的活力在诸利好因的驱动下房地产市场也继续保持在高位运行状态。预计2年的房地产市场发展是主题结构调整和规范是主线市场体系将进一步完善供求两旺行业继续保持增长势头。
房地产投资继续增长但增幅会逐渐回落
2年房地产投资增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐快新型建和高科技广泛应；外资进入速房地产企业将强联盟在海外资金速进入的同时国内房地产企业也将会强联盟以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。
房价地域分化明显价格走势温和回落
由国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的《中国行业景气分析报告》指出2年房价将呈温和回落态势房地产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡房价发展趋势呈现较大的差异性高速发展的中西部地区价格将保持增长势头发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。
品牌化将成时尚行业竞争走向深入
以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业受到市场的追捧。2年房地产业将秉承品牌化发展趋势个性化、品牌化继续成为时尚成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。
停止出让别墅地调整房地产开发结构
为切保护士地资源维护士地利总体规划和城市规划的严肃性规范土地市场秩序防止楼市动荡造成风险2年2月8日国土资源部就“清理各类园区地强土地供应调控有关问题”发出紧急通知。严格控制土地供应总量特别是住宅和写楼地的供应量优化土地供应布局和结构防止楼市动荡带来风险。停止别墅类地的土地供应。过量供应的地方要认真进行清理。普通住宅价格上涨过快的地方可以适当增当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应但也要把握市场吸纳能力严格控制总量。
进一步强房地产贷业务管理
2年月日中国人民银行下发《关于进一步强房地产贷业务管理的通知》通知要求强房地产开发贷款管理引导规范贷款投向 。房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业；贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制；房地产开发企业申银行贷款其自有资金指所有者权益应不低于开发项目总投资的％；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款贷款额度不得超过所收购土地评估价值的7％贷款期限最长不得超过2年；为减轻借款人不必要的利息负担商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；对借款人申个人住房贷款购买第一套自住住房的首付款比例仍执行2％的规定；对购买第二套以上含第二套住房的应适当提高首付款比例；借款人申个人商业房贷款的抵借比不得超过％贷款期限最长不得超过年所购商业房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两房”名义申银行贷款的商业银行一律按照个人商业房贷款管理规定执行。
GP及增长
22年东莞市现国内生产总值72.亿元比上年增长8.总量排名全省第四增幅排名珠三角各市首位人均GP人民币约,元约,9美元固定资产投资总额9.亿元增长.；社会消品零售总额22亿元增长.7；地方财政收入.亿元增长2.9；年末金融机构本外币各项存款余额,92.亿元比年初增长2.占全国的.其中城乡居民本币储蓄存款余额.7亿元增长2.占全国的.；城镇居民年人均可支配收入,99元增长.7；农村居民人均收入782元增长.2。经济结构继续优化。22年三大产业比例达到.8:.2:。
房地产市场
东莞商品房施工和竣工面积
2年竣工面积达到.8万平方米主要原因是999年市场的利好的行情刺激下的结果；999年后开工面积有所增长以后的三年内增量会有所增。根据统计东莞市商品房历年竣工面积远远小于施工面积市场潜在的供给还存在相当大的量。
2房地产投资增长
东莞房地产开发投资占全社会固定投资比例比较表
东莞房地产开发投资占固定资产投资比例逐年上升但是升幅仅有个百分点。
东莞房地产投资额呈逐年上升的趋势从998年开始投资增长率维持在以上其中2年增长率达到2。预计在-2年内投资增长率将会进入调整期。
商品房销售面积和空置面积
