居民小区物业管理情况的调查与思考

近年来，随着X城市化的进程越来越快，商品房小区、安置小区不断增多，小区物业管理应运而生。经过三十多年的发展，小区物业管理工作快速发展，积累了一定经验并取得了初步成效，但同时也存在着诸多问题。这些问题不仅事关百姓民生和社会和谐稳定大局，也是制约X品质城市发展的瓶颈，如何提升小区的物业管理水平，解决隐藏在管理矛盾背后的问题，已成为亟需解决的重要课题。

一、全市居民小区及物业管理现状

（一）全市居民小区基本情况

截至目前，全市已建成并交付的居民小区282个（含镇区），总建筑面积2392万平方米。其中安置小区建成94个，总建筑面积848.9万平方米（其中已交付90个，待交付4个）。全市在建居民小区12个，建筑面积88.5万平方米，其中在建安置小区8个，总建筑面积50.3万平方米。

从全市居民小区配套设施建设情况看，水平参差不齐。早期的居民小区在建筑上主要以6层以下的多层住宅，普遍存在无安防设施、绿化率低、停车位少等问题；2015年以后建成的居民小区（包括安置小区），主要以高层、小高层为主，周边超市、幼儿园、休闲场地、地下车库、地面停车位、安防等配套设施相对完善和合理。近年来，针对老旧小区存在脏乱差问题，结合文明城市创建工作，政府积极实施老旧小区改造提升工程，部分老旧小区配套设施和环境面貌均得到不同程度的提升和改观。

（二）居民小区物业管理现状

1.商业小区物业管理情况：商业小区基本都由开发商自己的物业公司进行管理或者由开发商通过购买服务方式委托第三方物业公司进行管理。也有部分小区由业主委员会自行组织管理（日常保洁及垃圾清运等由地方政府提供）。较之安置小区，商业小区物业管理费收缴标准及收缴率相对较高，因此物业管理相对较好，部分物业公司管理能力不足及服务意识较差，也容易引发居民对物业管理的投诉。

2.安置小区物业管理情况：在全市已交付的90个安置小区中，有物业管理的小区82个，无物业管理的8个。安置小区物业管理主要有三种类型：一是由物业公司参与管理，共12家。该类小区一般管理标准偏低，只提供秩序维护和环卫保洁等基本服务，管理水平普遍较差。由于物业管理费收缴率低，运行较为艰难，基本靠政府补贴为主；二是由属地政府成立国资公司，实行托底管理，共6家。譬如戴埠、埭头等镇区由于安置小区量少，托底管理较为彻底，管理成效较好，小区综合考核基本排位靠前；三是国有公司和民营企业共同参与，采取多种形式的管理方式，在X、X、X三个街道较为普遍，共3家，但管理效果参差不齐。

二、居民小区物业管理存在突出问题和原因分析

调研组先后深入X街道、X街道一线，分别听取属地政府、住建局、居委会、物业公司和居民代表心声，同步了解近年来涉及小区管理的信访情况，梳理物业管理的矛盾属性和问题类别，发现安置小区物业管理存在的问题涵盖了商品房小区存在的所有问题，非常具有代表性。据此，调研组重点围绕安置小区管理存在困难和问题进行专门研究，共整理出以下六方面问题。

（一）小区物业管理存在的突出问题

1.涉及物业管理的投诉居高不下。仅2023年1－5月，市政府12345热线共接到居民物业管理方面的投诉1152件，其中小区公共设施237件，占20.57％、物业服务225件，占19.53％、车库车位管理221件，占19.18％、小区卫生124件，占10.76％、小区秩序108件，占9.38％、物业管理费缴纳82件，占7.12％。市信访局1－5月已有62件涉物业管理信访，其中涉安置小区17件，燕山映等小区业主甚至出现了集体上访维权事件。

2.安置小区物业管理费收缴率低。目前全市安置小区物业管理费收缴主要采用两种计费方式，一是按照建筑面积收费，标准从0.15－－0.50元／平方不等，部分小区如X街道尚景苑、贝桥小区等达1.0元／平方以上。二是按套收费，普遍为100－120元／套／年。尽管物业管理费标准相对较低，但实际收缴率仅达40％左右（有近25个安置小区物业管理费收缴率为0），并由此导致物业管理陷入困境，出现了“物业管理费收不齐—物业公司降低服务质量—物业管理差引发投诉—抵制物业收费—物业管理差”的恶性循环。