2年九江香榭丽舍可行性研究报告
目录
前言
第一部分决策背景
一、一、九江概述
二、二、经济发展统计指标分析
三、三、城市建设现状和城市规划发展对项目影响
第二部分市场分析
一、一、政策导向分析及风险评估
二、二、九江房地产市场分析
1、、整体发展概述
2、2、房地产现状分析
三、三、区域市场分析
1、、区域市场特点
2、2、竞争态势分析
四、四、房地产市场前景预测
第三部分项目分析
一、项目概况
二、项目资源分析
1、、周边环境资源
2、2、自身资源
三、项目SOT分析
四、项目商业、办部分分析
五、项目市场目标客户层研究
、主力客户定位
2、目标客户描述
第四部分项目开发研究
一、一、项目价值初步评估
二、二、项目发展建议
第五部分投资收益分析
第六部分项目开发经营风险分析及策略
一、一、项目盈亏平衡分析
二、二、敏感性分析
三、三、项目开发经营主要风险及对策分析
第七部分结论和建议
附销售计划
前言
“善战者决胜于未战之前”。
可行性研究报告的撰写是在房地产项目开发前期入手其结果直接影响到投资项目的决策方向为项目市场价值的现提供有价值的参考依据。
在本次报告的撰写期间我们对九江市的经济、化、房地产市场特征进行了充分调查与分析并对本项目现状进行了细致考究对周边楼盘进行慎密调研后得了大量一手资料。同时结合本案的目标客户在对其行为特征的准确把握基础之上为本案制定了切可行的开发方案。其目的是为了规范项目前期操作提高工作效率、规避风险、提升项目竞争力最大限度缩短销售周期和现项目市场价值最优化。
由于时间仓促疏漏错误之处难敬批评指正。
第一部分决策背景
一、一、九江概述
、概况九江是长江、庐山、鄱阳湖孕育出的江南名城长江黄金水道十大港口之一。辖九县、一市、两区、庐山风景名胜管理局和九江、共青开发区全境东西长27里南北宽里总面积.88万平方里人口万其中市区规划面积8平方里建成区面积8.平方里市区人口万人。
2、交通九江地处赣、鄂、湘、皖四省交界处具有“九省通衢”的战略地位。京九、武九至武汉、合九至合肥和即将动工兴建的铜九至铜陵、景九至景德镇等五条铁路干线在此交汇；路有国道(北京-珠海)、国道(福州-兰州)过境昌九高速路九景高速路等；长江水运上通重庆下达上海并延伸海外。区位优势十分明显是一个极具潜力的开放城市。
、历史化九江是一座历史悠久的化名城。自秦代立郡以来至今已有22年的历史。九江的山水不仅哺育出了陶渊明、黄庭坚、江万里、陈三立、李烈钧、许德衍等一代代成就卓著的家乡儿女而且也吸引了谢灵运、李白、白居易、苏轼、朱熹、康有为等诗巨擘他们给九江留下了不可胜的诗词书画、铭碑刻、轶趣事和种种化胜迹。九江现有国家级风景名胜区处省级风景名胜区8处。2年被评为全国优秀旅游城市。庐山为国家重点风景名胜区“中国旅游胜地佳”之一99年被联合国教科组织批准为中国唯一的“世界化景观”列入《世界遗产名录》。
、经济发展据统计九江市在“十五”期间国内生产总值年均递增１３．６％２００５年达到４２８．９２亿元。人均生产总值年均增长2.72年达到92元。财政总收入年均递增１４．２％２００５年达到３９．８１亿元。政府预计到2年现GP9亿元人均生产总值达到22美元。全国百强市排名九江位列7位
、生活水平2年城市居民可支配收入为87元同期增长１.％政府预测年均增长率保持在8以上预计到2年城市居民可支配收入可达元。
二、二、经济发展统计指标分析
收入快速稳步增长处于小康阶段
2年城市居民可支配收入为87元同期增长１.％政府预测年均增长率保持在8以上预计到2年城市居民可支配收入可达元。
九江城乡居民存款余额在2年达到29.9亿元比上年增长7.2元增长率达7.9。
从上面两个表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的发展相当迅速和稳健。2年九江城镇居民家庭恩格尔系为４４．２％农村为8.8。根据国际上通行标准恩格尔系在9以上为贫困-9为温饱-为小康-为富裕低于为最富裕的标准可以看出九江目前人民生活水平刚好处于小康阶段。在解决了温饱问题后必然希望得到好的生活质量而居住是人们最先希望改善之一。
个私经济发展迅速
从上表可以看出2年九江市民营经济上交税金.2亿元销售收入28．亿元增长４１．６％对财政的贡献率达到．8％。目前九江的个体工商户已超过7户个私经济的迅猛发展将带动九江市一部分居民走上富裕的道路。
固定资产投资增长较快
九江市2年完成固定资产投资不含跨地区项目和农村固定资产投资9.2亿元比上年增长2.％增速比上年高出.8个百分点。固定资产投资的速发展使城市面貌进一步改善对房地产的开发起到了一定的利好作
九江经济形势的基本特征
◇◇民营经济得到发展当地政府大力扶持
◇◇城市建设、经济开发区成为新一轮经济发展重点
◇◇经济结构开始转变对外贸易发展迅速
◇◇居民收入增生活水平不断提高对生活质量有了进一步需求
三、三、城市建设现状和城市规划发展对项目影响
九江城市发展总体规划
九江市政府对于九江的城市定位是“最适宜人类居住”的现代化山水生态港口旅游。围绕着这一目标九江着力于搞好城市经营扩大投融资渠道大了城建投入。一大批诸如城市中心广场、白水湖和长江大桥桥头园、甘棠湖和南门湖综合治理、五星级国际大酒店、京九铁路、昌九高速、九景高速以及九威大道、长江大道、滨江路等城市基础设施相继建成为九江城市化进程快速发展奠定了基础。
九江市委八届四次全会提出了“环绕八里湖建设新九江”的经济发展和城市建设的战略构想。由于九江中心城区东临鄱阳湖南依庐山北靠长江区内水系交错城市发展受限。因此在新一轮城市总体规划中明确了沿长江岸线由东向西拓展在两湖甘棠湖·南门湖——八里湖之间再造一个新九江的发展方向。随着城市重心的不断西移和基础配套设施的不断投入一个崭新的城市中心地带有望逐步形成并完善。
城市规划发展对本项目影响
从对九江的整体规划分析九江目前的城市发展方向是向西在甘棠湖与八里湖之间一大批新建项目拔地而起大规模的楼盘不断涌现本项目并不处于九江的开发重点区域。但本项目所处的长虹大道毗邻火车站和市政府属于市政府的形象大道财政对于街区基础建设的投入巨大街区面貌不断改善为本案带来了一定的利好因。同时与开发区内楼盘扎堆的情况不同本案所在的浔阳区内竞争对手较少这为本项目的开发成功提供了比较好的外部因。
第二部分市场分析
一、一、政策导向分析及风险评估
由于房地产业的特殊性因此政府的政策导向对于房地产的发展有着风向标的作对于当地房地产政策的分析能有效的规避一些项目的开发风险。
目前国家对于某些地区房地产过热的情况在整体政策上处于调控状态这在一定程度上制约了房地产交易和投资的热度。在九江房地产作为政府吸引外地资金投资快城市发展的一个重要产业其在具体的政策制定和执行上有一定的倾斜具体在近期的政策表现为
、建立和健全积金管理提高积金的按揭额度
2、快了城市的拆迁步伐
上述政策都是对房地产交易有着相对的利好作政府对于支持房地产发展有着比较良好的愿望这为项目的成功来发提供了良好的外决条件。
宏观政策对九江市房地产市场的影响分析
、对于起步较晚的九江市房地产来说房价整体水平仍然较低。市区商品房成交均价在年仅8元/㎡左右这较市场发达城市仍有较大的差距也给市场房价提供了较大的增长空间。
2、在房地产需求方面目前九江市大部分购房者以自住为主投机成分极少。这也给了九江房地产市场提供了良性发展的市场空间。
、宏观政策推出目的是在稳定房价抑制房产投机及炒作行为保证房地产市场的良性发展因此就目前九江的市场情况而言国家宏观政策不会对九江房地产市场产生较大影响整体市场将依城市及经济发展而发展。
二、二、九江房地产市场分析
1、、整体发展概述
⑴概况目前九江房地产开发呈现出三足鼎立的发展态势基本可分为老城区、长虹大道、九江开发区三大板块。老城区房地产投资目前主要集中在市中心沿湖一带和滨江沿长江一带由于老城区土地稀缺,开发量较小主要以高档景观高层为主；长虹大道房地产投资目前主要沿长虹大道两侧呈带状分布开发区房地产投资目前主要集中在九龙街一带这二个地区开发量较大以层、小高层普通住宅为主。
⑵住宅价格物业价格是一个地区房地产市场发展状况的反映同时也是衡量当地居民消能力的尺度。从市场据得出结论现阶段该市的住宅市场价格仍然是以地段价值为尺度。主要分为三个层次
老城区沿湖沿江高档住宅。这些高档住宅地处市中心繁华商贸所在地段位置优越生活配套成熟。销售均价2元/平方米以上；
长虹大道两侧。由于政府行政、企事业单位等都坐落其附近且紧临火车站使得这一带近年来成为开发热点生活配套日趋成熟。销售均价72元/平方米；
九龙街开发区一带。随着九江城市西拓环绕八里湖建设新九江发展战略的确立该区域将成为今后九江发展的主力区域。但现在区域内配套设施尚不完善人气有待结聚。销售均价82元/平方米。
⑶住宅品质住房作为一项大的消支出人们投入的关注度往往有别于一般商品注重居住产品品质其内容包括社区规划、交通、建筑质量、产品布局分配以及物业配套、景观、环境等等。而九江市目前的居民住宅大无社区规划的人性化可寻对居住环境的考究甚少产品本身缺乏合理的功能采光、通风等细因也不能有效现。
2、2、房地产现状分析
市场运行状况
供求平衡成交面积和金额较上年大幅度减少
2年九江市区新批准商品房预售项目共个同比下降2批准预售面积.88万平方米同比上涨.2其中住宅9.8万平方米。同期九江市的商品房成交面积为9.2万平方米其中住宅.万平方米成交金额82万元成交面积和成交金额比2年分别下降了.8和.2。
附商品房成交面积比较表单位万平方米
附商品房成交金额比较表单位万元
二手房交易活跃增长迅速
2年二手房成交98套成交面积.7万元。存量房成交面积首次超过商品房。
附存量房住宅买卖比较表
住宅价格上涨迅速商铺价格略有下调
2年商品房价格较2年上涨9.82其中住宅价格上涨较快达到了.。而商铺价格略有下调较上年下铁.9
附商品房成交单价比较表单位元
2、土地市场分析
●●土地供应不平衡
虽然2年九江市土地供应量达到了创纪录的88.82亩比2年的7.亩增了.7但长江大道与八里湖之间地块面积达2亩占了全年土地供应的.。大宗土地前期准备时间和开发周期都较长因此短时间内商品房市场供应量并不充裕。从拍卖土地的分布来看开发区共拍卖土地.79亩占8.9老城区土地供应相对紧张。
●●土地价格上涨成本提高
2年九江市土地综合价格每亩2.28万元比2年上涨了.剥去长江大道与八里湖之间地块土地平均单价为72.万元/亩较年剥去“柴桑春天”后的土地平均单价.7万元/亩上涨了2.9
附九江市2年国有土地出让一览表
3、、市场总结
整体市场发展相对比较健康价格上涨较快
土地供应市场充足未来开发量大
楼盘品质提高市场竞争开始激烈
购房者期望值上升注重楼盘的性价比品质好、价格优的楼盘成为追棒的对象。
房型面积回归理性2平方米以下经济套型比重增
三、三、区域市场分析
1、、区域介绍
目前九江房地产开发基本可分为老城区、长虹大道、九江开发区三大区域。本案所处的区域为长虹大道区域位置包括沿长虹大道两侧至开发区一代区域内有市政府、火车站等企事业单位由于长虹大道属于市政府形象大道因此基础设施建设较好市民的认可度较高。
2、2、区域房地产市场特点
本案所属的长虹大道板块是最近几年的九江市房地产开发中的热点区域但目前由于周边土地比较稀缺市场供应开始紧张目前新开发的项目除本案外只有火车站边上一三幢层项目和华写楼项目综合起来有以下几个特点
●新开发项目较少住宅供应稀缺
●区域内项目整体档次、环境一般
●套型在2平方米以上设计一般
●与九江新开的几个大盘相比营销企业水平普遍较低
●项目规模普遍较小
●小高层面积普遍较大去划速度相对层较慢
●层尾房价格在2元/平方米以下新房小高层价格在2-2元/平方米之间
、竞争对手分析
本项目区域内目前新开楼盘较少周边楼盘属于尾房销售本案的潜在竞争对手主要是目前在开发区内的几个高品质大盘以下是对本案竞争对手的详细分析
主要潜在主力竞争对手
其他在售热销楼盘
项目名称城市领秀
地理位置九瑞大道2九瑞大道与龙开河路交界处
占地面积8亩
总建面积.7万平方米
项目类型复式挑高米小户型寓
面积范围-7平方米
预计均价元/平方米
项目名称天溢华庭
地理位置九瑞大道
总建面积899平方米共9套
销售状况2年月开盘已销2套
项目类型层二梯四户商住楼
销售均价98元起步价楼层差-元
周边项目尾房
龙鑫花园
开发商九江华龙房地产开发有限司
建筑面积总2平方米五期三幢层8平方米规划户28户
绿化率建筑形态欧式规划产品层7层+阁楼
发售日期分五期开发第五期于2年2月开盘
面积范围8-平方米主力面积平方米
价格范围-9元/平方米均价8元/平方米主力总价8万
物业管理住宅.元/平方米/月商铺.元/平方米/月
每层差价-元/平方米销售率99
富华小区
开发商九江富华房地产开发有限司
建筑面积分三期开发前二期均已售完三期规划82平方米
绿化率建筑形态无明显建筑倾向规划产品层7层+阁楼
发售日期2年月开盘
面积范围-平方米主力面积9平方米
价格范围-8元/平方米均价元/平方米主力总价万
销售率98
东方俊园
开发商九江新东方业有限司代理商武汉瑞地房地产策划代理
建筑面积29平方米规划户户建筑形态28层高层
发售日期2年月面积范围-2平方米主力面积平方米
价格范围9-28元/平方米均价22元/平方米主力价格万
得房率7销售率7左右
分析本案与龙鑫花园相邻与本案仅长虹大道一路之隔由武汉一家销售代理司代理可能由于成本的关系其在当地广告表现并不。由于本案的产品属于高层在建筑成本上较高而其单价与仅比龙鑫花园高出2元/平方米左右虽然价格不高但由于其产品面积较大主力房型面积都在平方米以上得房率低总价较高因此销售情况并不乐观。
竞争市场总结
层销售速度明显快于高层
单套平方米以下畅销顶层跃层销售周期较长
竞争楼盘的层主力面积在2平方米左右的三房套型
价格高、品质差的楼盘销售不畅
开发商注意楼盘包装有专业的代理策划司进行整体策划
在规划设计上知名的设计司进行设计
在开发上采滚动开发的模式
竞争策略分析
品质胜
品质是项目的生命。在九江目前在层楼盘中还没有出现一个相对高品质的小区本案周边的竞争对手品质都非常平庸这是市场的空白也是本案难得的机会。尽管本案的周边景观环境较为一般但通过努力在建筑、套型、、绿化景观、物业配套及管理等方面本案仍可做出当地品质一流的楼盘从而给消者眼前一亮的感觉在当地市场中树立起第一品牌、第一品质的坚形象。
低总价高性价比
从我们对九江的房地产市场的分析我们可以看到总价的高低将直接决定客户面。
九江当地的楼盘销售中本地自住需求占了绝大而以九江的经济力能承受高总价的客户相对较少因此无论在品质上如何突破将很难形成热销的局面而且由于受到周边景观的限制本案也不宜定位高总价楼盘。
从销售情况看本案周边的层住宅明显好过高层一是由于层摊较少物业较低在建筑成本在房价中所占比例很高的九江来看高层住宅也较层价格高所以九江的普通客户倾向于购买层。
综上所述我们认为高品质低总价将对吸引客户有着非常重要的影响。
营销和规范的案场管理打动客户
一个出色的策划案是楼盘开发成功的一半而在案场执行中利一定的销控手段及销讲资料将有效的打动准客户有利于楼盘的销售。
在九江市目前销售的楼盘中除远州国际广场有比较良好的平面、企划广告和案场布置管理外各楼盘的营销手段和案场管理都属于较低层次。在楼盘销售的案场很难见到一个规范的案场执行而在宣传属于较低档次的如雇人在交易中心派发传单几乎很少见到房地产广告。抓住这一市场空白点在营销和案场方面突出我们的专业性使我们在竞争楼盘有优势。
四、房地产市场前景预测
就九江市现状而言经济发展与东部地区比相对缓慢房地产市场的发展还没有达到城市建设应有的空间但按照经济建设的正常轨道随着建设步伐的快市民经济收入的不断增长可以预测九江市的房地产市场潜力无限蕴藏着巨大的发展空间。
房地产市场继续保持旺盛需求
从市场需求弹性分析目前九江市城镇居民住房自有率已达到7以上大部分城镇居民已经通过房改或购买商品房拥有一套住宅,今后改善住房条件或购买第二套住房投资将是需求的重要来源。根据九江市政府最新规划预测到22年九江中心城区合理人口规划将为2万人九江每年平均新增人口.万以2年人均居住面积2.m2测算今后九江每年至少将平均新增住房需求9.98万m2市场需求旺盛。
2楼市房价仍将稳步攀升
根据九江市有关部门统计,至2年底九江市共完成房地产投资2.亿元比上年同期增长.7。其中住宅投资.亿元比上年同期增长29.8。商品房屋需求旺盛房屋价格大幅攀升上半年商品房屋销售额2.8亿元增长2.平均销售单价8元/平方米比上年同期增了99元增长.9。在2年在销量保持稳定增势的前提下九江市区房产均价已从2年的9元/㎡涨至8元/㎡,但此价格与周边同类城市相比却仍有较大差距随着楼盘品质的不断提升需求的不断大可以预见九江房价仍有较大的增长空间。
居民对住宅品质需求提高
随着城市化进程的推进近几年来九江房地产开发势头良好但由于起步较晚水平不高已建成的居住小区为项目面积小、格局呆板的普通寓房规划、绿化、配套等不尽人意。而随着九江经济的快速发展人民生活水平日益提高广大居民对住宅品质需求日益旺盛舒适性、安全性、便利性及优美的环境、良好的物业、完备的配套等都被放到重要位置进行考虑。
房地产市场竞争进一步剧
、年九江土地拍卖面积超过亩而今年可供的土地面积有亩据国土资源局的相关人员表示年九江的土地供应量在2亩左右可见市场供应相当充足随着前几年拍卖的土地陆续开发市场供应将会大幅增各楼盘间的竞争也会日趋激烈。
商品房价格水平低有一定发展空间
2年九江商品房均价为8元/平方米左右与国内发达城市的房价相比较还有极大的发展空间。随着城市建设的不断完善经济持续增长房地产市场逐步的成熟商品房价格将有一定程度的上涨。
第三篇项目篇
一、项目概况
地理位置本案位于九江市形象街区长虹大道东段车队地块长虹大道北侧长虹大道为九江市政形象大道规划宽度达8M这交通便利自然环境资源优越占据九江东区要冲,路网发达,交通便捷,出门不远即可上高速路距九江火车站约米距离、长途客运站和繁华闹市区只有几分钟车程；2、7、8、2、、2、等路交车经本区通往各地；紧临高等学府—九江师专附近银行、学校、医院等市政配套设施齐全生活十分便利。
经济指标总地面积87M2
总占地面积8M2
总建筑面积9M2
其中住宅面积888.M2
商业面积79M2
社区服务配套房97M2
