郑州热电厂项目可行性研究报告
2年8月
目录
前言......................................2
一、宏观环境.................................
.政策环境.................................
2.经济环境................................
.宏观小结...................................
二、市场环境................................7
.整体市场................................7
2.区域市场................................8
.市场判断...................................
三、项目认知.................................
.项目区位.................................
2.四至及交通...............................
.周边环境................................7
.经济技术指标.............................7
.SOT分析.................................8
.项目界定................................8
四、项目发展战略............................9
.项目的核心问题...........................9
2.项目发展战略............................9
五、项目定位................................2
.总体定位................................2
2.市场定位................................2
.客户定位................................2
.产品定位................................22
.价格定位................................22
六、经济评价................................2
.总图方案................................2
2.规划指标................................2
.开发计划................................2
.经济评价................................2
.敏感性分析................................
七、结论....................................
本可行性研究报告是针对郑州热电厂项目而撰写报告主要针对项目在政策、市场、经济方面的可行性以及项目发展的不确定性进行综合分析和评价最终进行可行性评估。
在29、2年相对宽松的市场环境下房地产市场得到长足的发展量价高涨泡沫又现为稳定房价打压投资投机性需求2年底房地产行业进入了新的一轮调控期。2年伊始“新国八条”拉开调控序幕各地“限购令”接踵出台首付、利率不断攀升房产调控力度空前。
2年至今重点政策一览
从2年至今出台的一系列行业、税收、土地、金融贷政策来看政策的核心要点在“促供应抑需求”促进中低价位特别是保障性房的有效供应抑制投资投机性等不合理需求的释放以达到稳定房价的目的。
“限购令”为调控政策中的重要一点主要目标为合理引导房价过高、上涨过快城市的购房需求。短期内可打压楼市销售量高涨的势头但长期来说“限购令”为阶段性政策将在保障性住房大规模上市整体市场供应充足的情况下退出市场。
政策中对市场影响最为深远为“限购”、“限贷”政策这些政策调控的重点在于打击投资投机性需求在一二线城市大面积限购的情况下投资投机性需求量迅速下降；政策严施市场观望情绪浓厚再上购房成本的增改善性需求出现延后或停止购房；首置需求相比改善性需求刚性强需求旺盛受政策影响相对较小。
从郑州市场来看严格执行贷政策并在市内五区及郑东新区限购销售量受此影响大幅下降投资投机性需求退出市场改善性需求受到抑制刚性首置需求受影响相对较小为购买的主力。销售量虽出现大幅下降但大量刚需客户支撑市场良好预期销售价格仍旧坚挺继续上涨。
在国内经济持续、快速发展的大环境下郑州市宏观经济形势持续向好主要表现在GP总量稳步增长、人民收入水平和生活水平不断提高、城市建设投资规模不断大、产业结构优化升级、城市化水平不断提高等方面。
2.GP保持稳步增长2年跻身城市发展“第一方阵”
2年以来郑州市GP稳步增长2年GP总量达到了亿元同比增长.增幅较29年上升个百分点。“亿元俱乐部”被视为全国大中城市经济发展的“第一方阵”。全国范围来看此前只有上海市、北京市、广州市、深圳市、苏州市、天津市、重庆市、杭州市、青岛市等东南沿海城市或直辖市入围。而郑州2年GP达到亿元意味着随着经济社会的快速发展郑州市已经跻身全国大中城市经济发展的“第一方阵”。
2.2三产结构不断优化
郑州市三产结构不断优化2年调整为..7.2第二产业为主导第三产业保持稳定发展。随着中原经济区的确立未来一段时间将有大批工业园区落户郑州预计第二产业将继续主导发展而第三产业也随之愈繁荣。
2.城镇居民人均可支配收入逐年提高
2年郑州市城镇居民人均可支配收入提高至8897元增长7.2。宏观经济的发展和人民收入水平的提高一定程度上预示市区居民的购买力不断增强。
2.城镇固定资产投资及房地产投资总额持续上扬
2年郑州市城镇固定资产投资额达到了22.亿元增速为2.9。随着中原经济区上升为国家战略郑州市已经掀起新一轮的投资热。
2年郑州市房地产投资额大幅增长扭转了经济危机以来投资增速下降的趋势。2年郑州市房地产投资额为77.2亿元增幅达到了.9。同时房地产投资额已经占到了城镇固定资产投资额的近三成同比增长了.2个百分点。
2.城镇化率达到9.2城镇人口快速增
城镇化进程进一步快中心城市集聚功能和辐射作增强2年末郑州市城镇化水平达到9.2市区常住人口达到28万人。
“限购”、“限贷”等政策严厉打击了投资投机性需求且对部分改善性需求进行了抑制而首置需求刚性较强受政策影响相对较小。郑州市经济发展迅速城市人口稳步增刚性需求旺盛刚需客户一直是郑州房地产市场的主力军尤其是刚需首置客户。在大量刚需客户的有力支撑下郑州房地产市场未来发展偏乐观价格存在继续上涨空间。
.郑州楼市进入高速发展期目前商品住宅销售量受调控影响出现下降但价格仍呈上涨态势
29年郑州楼市进入高速发展通道表现在成交量和成交价格的跳跃式增长。29、2年度商品住宅成交量均接近万㎡市场需求旺盛成交价格亦呈近元/㎡速度增长。
受房地产调控政策影响2年市场成交量萎缩明显但价格仍保持上扬趋势均价达到29元/㎡。
据来源郑州市房管局
以区位及房地产项目发展共性两方面确定本案所属的区域市场为铁路编组站、农业路-冉屯路、西环快速路、北环快速路围合而成的区域。
2.区域环境
区域房地产市场起步较晚相对封闭目前进入快速发展通道。
受铁路线及环线快速路的阻隔且区域内路网配套较少区域出入相对不便区域房地产市场起步较晚相对封闭。随着市区土地价值的提升此区域近几年亦得到较快发展目前在售项目个。
高新区与项目所在区域相邻并具有一定相似性目前在售项目一个后期有升龙大型城中村改造项目入市。
2.2区域市场生态
区域内项目以大规模、中档次为主开发商在郑州有一定知名度。
区域内项目均较具规模总建筑面积在万㎡以上九龙城及升龙又一城项目规模超万㎡。区域内已有几个大盘前期入住区域内生活居住氛围逐步形成生活配套也在不断完善。
随着土地价格在不断提升和区域内城中村改造项目不断推进区域内项目综合容积率在.左右区域产品建筑形态主要集中在小高层和高层层产品基本消失。
区域房地产市场起步较晚且区域整体配套较市区相对不完善区域内项目以中档次为主开发商在郑州有一定知名度如正商、升龙等。
2.区域产品形态
区域内目前在售主力产品为高层、两梯四户或以上产品两房面积主要集中于8-9㎡三房面积分布于-㎡出现9㎡紧凑三房户型。
区域内项目主要物业形式为高层高层产品已经成为区域内主流的供应建筑形态楼层在8层以上仅托斯卡纳项目目前有层的高层及少部分层洋房产品。
区域内项目产品排布为两梯四户或以上部分项目规划两梯六户产品仅有少部分项目仍有两梯三户产品。
区域内项目以刚需产品为主力两房面积主要集中于8-9㎡三房面积分布于-㎡美景菩提、晶华城等项目出现9㎡紧凑三房户型高性价比的紧凑两房、三房户型市场接受度颇高。
2.区域客户
区域内项目客户以区域内生客为主辅以整个西区及高新区客户客户需求以刚需为主。
受区位和交通等因影响郑州市其他区域客户对此区域认知度相对较低来此置业动机主要为受到其他区域价格高涨挤压。
区域属于传统西区临近高新技术开发区西区及高新区客户对此区域有较强认知度且区域距离西区商业中心及高新区工业园区相对较近这两个区域为区域内项目的重要客户。
