XX市X镇房地产开发项目可行性研究报告
目录
第一章概述....................................
一、项目施的背景..............................
二、项目概况.................................
三、项目投资者概况...........................7
四、编制依据与研究范围........................8
第二章项目建设必要性分析........................9
一、某某房地产开发项目开发是某某市发展战略的要求..9
二、某某房地产开发项目开发是某镇产业升级的要求....9
第三章市场分析与市场定位........................
一、某某市房地产市场基本分析....................
二、某镇经济总体形势分析.......................
三、某镇房地产市场基本分析.....................
四、项目SOT分析..............................8
五、某某市房地产市场消群体分析.................2
六、目标市场定位与产品定位分析.................2
第四章市场营销...............................27
一、营销策略...............................27
二、销售周期预计..............................
第五章建设条件与场址选择........................
一、建设条件.................................
二、场址选择.................................
第六章项目开发与施计划..........................
一、工程建设内容..............................
二、项目施进度安排............................
第七章投资估算与资金筹措........................
一、投资估算内容..............................
二、投资估算................................8
三、资金筹措................................8
四、投资计划................................9
第八章财务分析与财务评价........................
一、建筑成本估算..............................
二、投资收益估算..............................
三、现金流量测算..............................
四、敏感性分析...............................
五、财务评价................................7
第九章风险分析................................8
一、风险因..................................8
二、风险对策.................................
第十章结论与建议..............................2
一、结论....................................2
二、建议....................................2
结束语........................................
附表一某某房地产开发项目投资估算表...............
附表二某某房地产开发项目投资计划表...............
附表三某某房地产开发项目投资成本表...............
附表四某某房地产开发项目投资收益估算表...........7
附表五某某房地产开发项目现金流量测算表...........8
附表六某某房地产开发项目敏感性分析表............9
一“三旧”改造已经成为调整产业结构、拓展发展空间、完善城市功能的重要战略举措
“房地产开发”指旧城镇、旧村庄、旧厂房改造。其中旧城镇主要指因城市规划建设需要进行城中村改造的地；旧村庄主要指布局分散、不具历史保留价值、共服务设施不完善的旧村庄或旧集体物业地；旧厂房主要指布局分散、土地利效率低下、不符合消防和环保要求的工业地。“三旧”改造的目标拓展建设空间保障发展地；完善城市功能增建配套；优化产业结构和布局提高城市竞争力；改善环境质量提升空间品质；得经济效益、社会效益、环境效益的统一。
为现上述目标国家、广东省、某某市、某镇纷纷出台房地产开发政策具体包括《国务院关于促进节约集约地的通知》国发〔28〕、《关于推进“三旧”改造促进节约集约地的若干意见》粤府〔29〕78、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的施意见试行的通知》粤府办〔29〕22、《某某市推动产业结构调整和转型升级施“三旧”改造土地管理暂行办法》东常〔29〕、《某某市“三旧”改造施细则试行》和《某镇“三旧”改造工作施细则》某某市专门配套出台了切可行的执行方案有力地保障“三旧”改造战略的顺利施。
二国家对房地产行业调控政策有增无减趋严厉
、行政手段的极致史无前例的限购令
根据国家统计局发布的据7月份房价同比上涨幅度超过的城市共27个其中有2个城市连续个月涨幅超过。从价格环比涨幅看7月份有9个城市价格上涨其中2个城市涨幅增大。
7月2日召开国务院常务会议此次会议对全国的房地产调控工作提出五点要求被称为“新国五条”。其中一条明令指出房价上涨过快的二三线城市也要采必要的限购措施。国务院要求继续严格施差别化住房贷、税收政策和住房限购措施遏制投机投资性购房合理引导住房需求。已施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策房价上涨过快的二三线城市也要采必要的限购措施。本轮调控最明显的特征是将行政命令手段到极致在无法对土地交易制度做根本改革的情况下从购买终端对消需求进行限制。
2、新国八条力度空前效果在一线城市隐现
2年初的国八条提出二套房首付成贷款利率.倍各地必须出台房价控制目标普遍施限购令等力度前所未有自去年调整以来房地产调控已经走过三轮各种手段几乎尽然而效果仍不明显只是一线城市出现房价增长幅度放缓而二三线城市涨势依旧二三线城市限购已成为现。
、限购政策下某某市暂不出台限购令
近期国务院常务会议指出房价上涨过快的二三线城市要采必要的限购措施此意味着某某市也将会迎来限购？在7月2日市委全会的分组讨论会议后市住建局局长对这问题做出回应某某市暂时不会出台限购令因为某某市的房价涨幅并没有突破今年第一季度制定的房价涨幅警戒线。
、六次上调存款准备金率银行贷款额度紧张
、两次息7月第三次息房贷利率升至年来最高叠效应或将显现
、房产税横空出世税改革迈出第一步
次预告的房产税终于年初在重庆和上海试点启动征收的税率标准和施的方式条件都在试验当中未来将会逐步调整改进。尽管开征房产税不能直接促使房价下降毕竟开启了商品房市场税改革的第一步。
三某某房地产开发项目纳入《某镇“三旧”改造专项规划》并列为五大核心社区之一
根据某镇委、镇政府制定的《某镇“三旧”改造专项规划》符合单元规划准入条件的地块7个涉及29个社区总地面积合计8亩。
.项目名称某某市某镇房地产开发地产项目
2.承办单位某某市某某房地产开发有限司
.项目建设地点
某某市某某房地产开发有限司地产项目位于西临路南临路东临路交通便利。项目际占地面积928.7平方米包括厂区与宿舍间的通道其中已办理土地使证面积8.平方米本地块呈南宽北窄形南面宽约2米北面宽约8米南北长约29米。土地证为。
2年经某某市某镇人民政府批准由某某市某某房地产开发有限司通过“三旧”改造方式自行改造由工业地转为商住地改造开发面积为77平方米包括现有三个土地证登记的范围及其中间路巷符合规划要求的面积改造开发地块的容积率为.。
政府道路扩建征82.平方米际开发建筑占地面积792.平方米容积率.最大层29层最大高度9米。
、项目规划
占地面积77含政府道路扩建征82.㎡
2建筑占地面积792.㎡
总建筑面积2㎡
建设内容
住宅8套建筑面积79m2；商业面积2m2；酒店寓面积88m2；会所面积22m2；幼儿园面积22m2；地下车7m2。
投资规模项目总投资为87万元。
财务指标预计可现销售收入8992万元税后利润78.7万元销售利润率.投资利润率97.98净现金流量税后为92.8万元投资回收期税后为2年盈亏平衡点销售率为2.7。
7项目建设进度本项目开发预计2年完成自2年月日至2年月日竣工验收；自2年月日进行预售2年月日销售8；其余部分在个月内销售完毕。
.基本情况
司名称某某市某某房地产开发有限司
办地址
企业类型有限责任司
法定代表人
成立日期
经营范围
经营截止日期
某某市某某房地产开发有限司简介
.司治理
司行董事会领导下的总裁负责制由任法人代表、任董事长、任总经理。由自成立以来司建立了一套完善的、科学的管理制度成立了董事会、监督班子和经理班子权力机构、决策机构、监督机构和执行机构职责分明各司其职既相互独立又相互协调。董事会为司最高决策机构经理班子作为执行机构全面负责司生产经营活动。司管理力求科学符合现代企业制度管理要求。
.管理团队
总经理
2副总经理
执行董事
一编制依据
、《某某市“三旧”改造专项规划及年度施计划2-2》及镇街规划
2、《某镇“三旧”改造专项规划》
、《某某市某镇某片区控制性详细规划》
、某镇某某房地产开发有限司建筑设计方案
、地红线图
、国家及地方相关法律法规
二研究范围
、项目规划设计
2、项目建设计划
、项目经济效益分析
、项目开发风险分析
根据某某市政府制定并颁布施的《某某市“三旧”改造施细则试行》为有序推进“三旧”改造维持土地市场供应的稳定性确定中期目标和远期目标。中期目标至2年全市完成“三旧”改造土地面积至万亩；远期目标至22年全市完成“三旧”改造土地面积万亩。
“三旧”改造规划的原则规划先行成片改造；塑造功能共优先；成熟一片改造一片；参与各方共赢。
“三旧”改造规划的目标拓展建设空间保障发展地；完善城市功能增建配套；优化产业结构和布局提高城市竞争力；改善环境质量提升空间品质；得经济效益、社会效益、环境效益的统一。
配套出台了七大优惠政策包括市属税有减有、出让收益返还共享、新旧业主共同受益、供地方式切简化、地空间有效扩大、地指标灵活安排、审批程序确保快捷确保房地产开发规划的顺利施。
按照市里的要求某镇在22年前要达到的房地产开发目标为2万亩相当于.平方里。其中今年启动改造2亩中期目标为2年前完成改造万亩远期目标为22年前完成改造2万亩。
根据初步计划某镇在中心城区及重要片区初步划定了2个房地产开发单元地块总面积为77.顷约合7.亩其中有29.2顷约合98亩为今年即将启动的试点改造的单元地块面积。
要通过房地产开发对道路等设施和工业区进行提升和整合腾出发展空间提高土地利率。同时通过房地产开发推动农民寓以及相关的基础设施建设现工业区与住宅区的进一步分离；二是活政策促升级。
积极争市财政每年亿元的专项资金按照市的要求做好“三旧”改造试点工作。月底前出台“三旧”改造规划和工作方案选2-个试点项目。确定“三旧”改造的重点地块按照“建设一片成熟一片”的目标整体推进“三旧”改造及其共设施等各项工程的建设同时完成“三旧”改造范围内的土地和房屋权属调查工作。月底完成近期重点改造片区单元规划和改造方案的编制和申报年底前选择条件成熟且控制性详细规划已批准施的地块开展“三旧”改造试点工作。
、土地供需两旺商住地量创历史新高
2年上半年某某市国土资源局一级市场共挂牌上市宗土地总面积89.万㎡同比增2其中商住地宗占地面积2.万㎡同比大幅增8；2宗商业金融地占地2.8万㎡同比减少29；宗工业地占地2.9万㎡。
在全国住宅土地市场萎靡不振的情况下某某市住宅土地市场可谓逆势而上上半年2万㎡体量商住地扎堆供应大有势如破竹之势。商住地的放量正好赶上广深限购、限价带来的机会上城际轻轨带来的机遇许本土和内地开发商看好某某市这块价格“洼地”。上半年商住地成交量为9.万㎡远远超出往年同期水平甚至超出8年全年商住地成交量与9年和年全年成交量相当。商住地半年的供应量和成交量最高值就此轻松被改写。但由于上半年商住地面向二三线镇区且银根几度收紧开发商吝惜手中资金故成交楼面地价有所回落同比下降个百分点为77元/㎡。
2、商住地供应比率阶段性上升达8年以来最高点
2年上半年商住地供应量占土地总供应量的2自8年以来首度超过成。根据某某市瑞峰置业市场研究部年监控据显示年以来某某市年度商住地供应量基本在2万㎡出头7年达到最大为27.万㎡。商住地供应比率自8年以后大幅回调8-年间一直处于以下今年上半年有较明显的回升再次突破。商业地虽上半年增推地的总但体量比往年大幅减少而工业仓储地则同比去年同期少供应7宗故上半年商住地比率同比去年提高了2个百分点。
、节后住宅土地市场渐趋理性半商住地以底价成交
2年上半年某某市土地市场供应商住地2.万㎡成交9.万㎡同比分别增8和8。从月度来看月份某某市商住地供需最旺共供应宗合计9.万㎡成交7宗合计.7万㎡溢价7无流拍土地。2月适逢春节长假商住地交易也出现两极分化其中仅麻涌地块成交由于区域价潜力被看好而溢价87而樟木头地块因无人问津第度惨遭流拍。至此月开始进入转折点商住地大部分以底价或接近底价成交。出现此情况原因有方面瑞峰置业市场研究部认为和次息和收紧放贷导致开发商资金产生缺口有关另一方面上半年供应的商住地块位于二三线镇区甚至偏远镇区城区和中心镇区供应减少明显故溢价有限。但流拍土地较少说明了某某市场普遍被看好前景乐观。
、住宅地集中放量楼面地价稳中趋升
对比2年2年上半年某某市商住地楼面均价趋于平稳土地出让金总额7.27亿元同比剧增楼面均价77元/㎡同比下降。从月度看上半年每月楼面地价都在以上运行尽管月商住地溢价率上半年最低但鉴于月成交的商住地位于松山湖、塘厦、东城、万江等楼市活跃区域尤其是松山湖和塘厦等有宗地块成交土地起拍价都比较高故月也是楼面地价最高的月份为29元/㎡。
、商业地宗增体量减少均价同比升2
上半年商业地供应量为2.8万㎡成交量为.7万㎡同比分别减少29和。但从供应和成交的宗看上半年同比分别增宗和宗可见商业地供应的规模在减少比较容易消化。从价格方面看今年上半年商业地的区域价值普遍被看好均价方面比去年有所提升去年上半年的均价为8元/㎡今年提升至元/㎡上升2个百分点。
虽然今年还未出现去年9月份总部基地集中拍卖的情况但基于产业转型仍然是某某市未来一段时间内的重点工作政府正积极引导商业地产在某某市仍然有较大的发展空间。
、总体经济
29年某镇逆势发展GP达2.7亿元增长.；工业总产值9.亿元增长.；各项税收总额.97亿元；镇本级可支配财政收入达.亿元增长2.7；农民人均收入9元增长.8；际利外资9万美元增长7.7；社会消品零售总额.8亿元增长2.；每万元GP能耗.2吨标准煤降低率.9完成市下达的节能减排工作任务；城乡居民储蓄存款余额2.9亿元增长；区组两级总资产为97.亿元增长7.2；有个社区进入全市村组可支配收入总额超万元的前名；镇属集体经济健康稳定发展税利达.22亿元增长。
某镇坚持施“内外源经济并进、工商并举”的战略按照稳定农业、优化工业、发展壮大第三产业的工作思路在保持工业稳步发展的同时着力打造商贸某镇形成了工业、商贸服务业、现代物流业、旅游业、金融业同步发展共同繁荣的发展格局。目前全镇在册各类营业执照万户其中个体户2户、内资及私营企业8户、外商投资和来料工2户形成了包括服装、电子、物流、会展、五金、塑料、玩具、彩色印刷、电线电缆等个行业万个品种。
2、商贸重镇
目前全镇有各类专业市场个总建筑面积达万平方米。正在规划建设的富民商贸城建筑面积达7万平方米商铺达8个。货柜码头年吞吐量达8万TEU近万吨货运量。某镇正将为珠三角区域炙手可热的商贸物流重镇。
、服装名城
在特色产业发展方面某镇服装已达到产业集群的规模具有显著的区域经济特色。2年被审定为第二批广东省产业集群升级示范区；27年在参中国服装博览会期间某镇作为唯一的政府机构被中国服装协会授予“2-2年度中国服装品牌推动大奖”；同年某镇以“某镇服装设计与制造特色产业基地”被纳入国家科技部火炬计划。连续成功举办了十三届中国某镇国际服装交易会和九届“某镇杯”国际青年设计女装大赛大大推动了服装产业的发展评“最具行业影响力专业展会”、“最具行业影响力纺织之都”、“最具影响力专业市场”。
目前全镇工商注册服装工企业2家全镇服装生产量达到2亿件套销售总额近亿元。拥有中国驰名商标个、中国名牌产品个、国家检产品2个、广东省著名商标个、广东省名牌产品个。现有大型专业服装批发商场22个商铺家经营面积达平方米主要集中在富民时装城周围一平方里的商业集聚“中心区”范围内。某镇服装市场形成了完善的从设计、生产、销售一体化服装产业结构网络拥有织布、定型、漂染、拉链、绣花、钮扣、配件等服装产业配套行业7家；各类面料辅料批发市场9个形成一平方里的布料辅料销售批发集聚区。
、某镇住宅成交价量齐升
2年上半年某镇住宅成交共9套成交面积约.98万㎡涨幅也达到了2；成交均价为元/㎡比2年度87元/㎡上涨了28。上半年某镇港住宅成交量价齐涨主要得益于地标广场、某镇国际馆、万科紫台、丰泰观山碧水、丰泰东海城堡等项目支撑万科紫台、丰泰观山碧水等高端楼盘助推某镇均价首次破万。某镇今年新供应的产品大部分已被消化下半年销售压力相对减少而下半年会入市的项目有龙泉豪苑、京仕柏豪庭。
2、新增区域分布某镇遥遥领先
瑞峰置业市场研究监控据显示7月共有个镇区有商品房新增供应合计.7万㎡。其中住宅新增9.2万㎡供应279套。从区域分布来看某镇8.万㎡遥遥领先主要是龙泉地产旗下两大项目的龙泉豪苑、龙泉华苑及丰泰观山碧水所推高的；受天利中央花园、御花苑天珑湾、金域中央藏峰等项目的支撑南城排名第二。非住宅方面新增2.8万㎡合计7套以深业御泉山及联华花园的车为主力共推2套；商铺新增2套合计.7万㎡。
、某镇地王不断涌现楼面地价再创新高
2年月28日下午位于某镇金洲村的编为2G9、2G捆绑拍卖、起始价.2亿元的两地块在某某市土地交易大厅成功拍出。在经过8个地产企业、2轮的轮番较量后某某市万科房地产有限司以7.9亿的价格将两地块收入囊中。两块地地面单价2.7元/平方米折合楼面地价27元/平方米为某镇楼面地价新高。
一Strengths(优势)
.优良的地理区位
某镇位于珠江口东岸面积78.平方里下辖个社区居民委员会户籍人口2.万外来人口近万。作为南国重镇某镇的交通相当发达水陆空三路无不便捷通达水路宏业货柜码头和正在规划建设的沙角河仔港被国务院批准为一类口岸通航广州、深圳、香港等华南地区诸港；航空某镇北接广州机场、南邻深圳机场、西近珠海机场；陆路广深珠高速路、S2省道纵贯全境小时车程可抵珠三角主要城市。随着在广深港客运专线、穗莞深轨道专线、轻轨R2线及沿江高速路的建设某镇将有便捷的现代化轨道交通和路交通。
本地块位于某某市某镇某镇大道旁西临路南临路东临路。周边距广深高速某镇出口米,距黄河商业城约米,目前该宗地为熟地,开发状况已达“五通一平”的空地,附近商住共设施齐全,繁华度较好,共配套设施较好。该地块距在建的穗广深城际轨道及市区R2轨道线双出口约米交通环境便捷。
2.优惠的政府政策
本项目属房地产开发项目可以享受市、镇政府七大优惠政策包括市属税有减有、出让收益返还共享、新旧业主共同受益、供地方式切简化、地空间有效扩大、地指标灵活安排、审批程序确保快捷确保房地产开发规划的顺利施。这是周边其他楼盘所无法享受的政策优惠。
.建设周期与成本优势
与周边其他楼盘相比本地块土地使权属某某市某某房地产开发有限司不存在产权变不存在拆迁补偿、拆迁安置和“钉子户问题”亦不存在相关不仅缩短了筹备、建设工期而且节约了拆迁及其他。
与周边其他楼盘相比本项目属房地产开发项目不需要履行招拍挂程序根据《某某市“三旧”改造施细则试行》和《某镇“三旧”改造工作施细则》可以享受相应的税减政策。
.教育资源配套优势
与周边楼盘相比本项目拟建现代幼儿园一座这是某某市教委在该片区里范围内批准的唯一一家幼儿园届时本片区将成为唯一一座集商、住、娱、游、教育于一体的功能高档住宅片区。
二e某某nesses劣势
一是某某市某某房地产开发有限司缺乏相应的房地产开发资质必须找一家具备相应资质的房地产开发企业合作开发；
二是是某某市某某房地产开发有限司属制造业管理人员明显缺乏房地产项目的开发和管理经验必须聘经验丰富的房地产项目开发管理人员；
三是司原有组织架构、管理制度不适合房地产开发企业的管理要求容易造成管理混乱资源浪；
四是项目开发过程中管理人才、技术人才匮乏造成工程进度迟缓、工程质量低劣。
如果能够寻找一家有力的房地产开发企业合作开发聘房地产行业高端管理人才负责项目开发就可以避上述劣势因的出现。
三Opportunities(机遇)
.房地产开发成为调整产业结构、拓展建设空间、完善城市功能的重要战略举措
近年来国家、广东省、某某市、某镇纷纷出台房地产开发政策具体包括《国务院关于促进节约集约地的通知》国发〔28〕、《关于推进“三旧”改造促进节约集约地的若干意见》粤府〔29〕78、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的施意见试行的通知》粤府办〔29〕22、《某某市推动产业结构调整和转型升级施“三旧”改造土地管理暂行办法》东常〔29〕、《某某市“三旧”改造施细则试行》和《某镇“三旧”改造工作施细则》并配套出台了切可行的执行方案有力地保障房地产开发战略的顺利施。
2.国家对房地产行业调控政策有增无减趋严厉
行政手段的极致史无前例的限购令
根据国家统计局发布的据7月份房价同比上涨幅度超过的城市共27个其中有2个城市连续个月涨幅超过。从价格环比涨幅看7月份有9个城市价格上涨其中2个城市涨幅增大。
7月2日召开国务院常务会议此次会议对全国的房地产调控工作提出五点要求被称为“新国五条”。其中一条明令指出房价上涨过快的二三线城市也要采必要的限购措施。国务院要求继续严格施差别化住房贷、税收政策和住房限购措施遏制投机投资性购房合理引导住房需求。已施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策房价上涨过快的二三线城市也要采必要的限购措施。
本轮调控最明显的特征是将行政命令手段到极致在无法对土地交易制度做根本改革的情况下从购买终端对消需求进行限制。
2房产税横空出世税改革迈出第一步
次预告的房产税终于年初在重庆和上海试点启动征收的税率标准和施的方式条件都在试验当中未来将会逐步调整改进。尽管开征房产税不能直接促使房价下降毕竟开启了商品房市场税改革的第一步。
.某某房地产开发项目纳入《某镇“三旧”改造专项规划》并列为五大核心社区之一
按照市里的要求某镇在22年前要达到的房地产开发目标为2万亩相当于.平方里。其中今年启动改造2亩中期目标为2年前完成改造万亩远期目标为22年前完成改造2万亩。
根据初步计划某镇在中心城区及重要片区初步划定了2个房地产开发单元地块总面积为77.顷约合7.亩其中有29.2顷约合98亩为今年即将启动的试点改造的单元地块面积。另外威远岛上的四个社区房地产开发总面积将达到9顷约合2亩。
.区域大交通日益完善
穗莞深轨道专线、轻轨R2线贯通珠三江本项目距离轻轨R2线出口约米一旦两条线路竣工小区居民可以迅速到达广莞深港使得旅游通道畅通缩短了交通时间从而可以吸引大范围的旅游消者。
四Thre某某ts挑战
.保障房供给的挑战
2年2月2日国家保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了今年工程建设目标责任书将万套保障房建设任务分解到各地。国务院副总理李克强2月2日在全国保障性安居工程工作会议上强调今年要求建设万套保障性住房是硬任务。
据某某市城乡规划局资料2年某某市主城区将建设面积约为2.万平方米的经济适房同时规划.8顷土地于廉租房建设将建成9套经济适房及78套廉租房共22套保障房。租房方面今年某某市租房建设规模将从原定的套增至7套建设套跃居全省地级市第一。目前租房建设任务已分配到2个镇街所有租房项目必须在月底前开工。
本项目定位高端消人群与保障房消对象定位有着明显的差异保障房的推出不会对本项目构成太大的销售压力。
2．周边楼盘的挑战
据瑞峰置业市场研究监控据显示今年7月某镇推出楼盘8.万㎡在全市居首位。
——楼盘一
楼盘交通。
户型产品。
商业配套。
——楼盘二
