“XXXX·码城”可行性研究报告
目录
第一部分前言
第二部分项目概况
第三部分市场分析
第四部分项目定位
第五部分营销推广策略
.销售招商策略
2.价格策略
.广告策略
第六部分经营管理初步设想
第一部分、前言
“沅有芷兮澧有兰”善卷尝施德屈子曾行吟。
美丽柳城潇湘常德一颗耀眼的城市明珠正在沅江江畔冉冉升起其经济发展的无穷潜力也正在吸引着八方商贾的眼光和投资从广宇商务楼的崛起到平和商业的震撼登场；从步步高超市的飞速扩张到家润的宾客盈门再到春天百货的开张；还有“金钻广场”的步行街商圈生活和“金色晓岛”的岛居生活……等等一切似乎都在昭示着这样一个存在常德——这个全域范围内的三线城市正挟风雷之势在智慧的操控中稳健而理性的发展它势必成为在湖湘大地与长、株、潭争辉的另一颗夺目明珠。
纵观常德楼市虽然说给人的表象是风光无限但细察之下却发现大家基本都处在同一个概念和水平之中并没有一个通过市场层面的操作来展现常德楼市时尚性、国际化走向的引领性意义的概念楼盘的出现。如商务建筑投资中最具保值性的地产项目方面当大型商务旗舰店、商务MLL遍地开花时常德却依然在传统的开发、投资模式中愈行愈远。随着市民生活质量的提高商务竞争的激烈演进常德现在亟需一种能引领常德商务开发、投资模式的概念性、商务建筑将常德地产开发的整体行业水平推进到一个新的高度。而在这个概念的领域适合、引领市民在科技前沿消的现代潮流购物场所比如码城非传统的电脑城就成了一个浮出水面的市场空白。
策划方案体现的最终结果就是为了去繁就简去伪存真绕开障碍直击要害。因此本方案其最需要解决的两个问题就是
一、找准XXXX码城的目标消群体针对该群体展开集束广告攻势；
二、坚决走差异化道路在项目规划、销售后期店铺经营等方面创造自己的特色并保持旺沛人气树立长久品牌。
第二部分、项目概况
一、项目所在地项目位于常德市XX中路与XX街交汇处原常德市XX大楼。
二、位置描述XXXXXXXXXX
三、项目主要以商业功能为主导总建筑面积为.8万平方米由两栋层商业大楼组合而成栋建筑面积.2万平米,B栋建筑面积千平米,整体建筑为框架结构。整体规划以新颖、时尚为导向现代化为目标。
四、商业特征本区域是常德市商业的黄金地段步行街的延续人流的集中地。
五、项目沿革XXXX码城是常德XX房地产综合开发有限司投资开发的项目。XX房产是99年成立的。
第三部分、市场分析
一、常德市商务物业市场分析
市场现状
、商业面积
常德目前共有商务楼建筑面积——以目前常德城市人口总——万计人均占有商务楼面积为——在湘西北处于领先水平。但是与省会长沙相比仅仅为长沙的。考虑到常德对于整个湘北乃至湖南湖北市场的影响这还具有较大的发展潜力。
2、商圈饱和度
常德地处湘西北腹地的地理位置决定了她的商业辐射力。常德的商品市场经过年的发展逐渐形成了以武陵广场为中心的商业布局对整个常德乃至湘西北产生巨大的商业影响。
在目前的常德城区主要的商业活动围绕武陵广场商业区、火车站附近市场、汽车南站市场、汽车北站市场、甘露寺市场五大商圈展开这五大商圈的商务流通量占到了全市商务流量的8。五大商圈的比较如下
商圈人流量年销售额市场定位目标市场饱和度
武陵广场万中高档商品
零售为主城区居民
外地游客未饱和
火车站批发为主外地客商未饱和
汽车南站批零兼营农村居民
周边客商接近饱和
汽车北站中低挡商品
零售为主城区居民饱和
甘露寺批零兼营农村居民
外地客商接近饱和
、租金水平
城区大中心商圈的独立商铺租金价格在-元/平米·月商圈中心区域平均租金价格在-2元/平米·月之间。
整体出租的大型商业物业租金水平在-元/平米·月建筑面积物业口岸条件对租金水平有非常明显的影响；此外不同业态由于营业额和利润水平不同对租金的承受能力也有比较明显的差别。
综合近几年的发展趋势无论是大型商业物业或是独立商铺租金水平都呈稳中有升的态势。
、销售价格
各大商圈的商铺售价在-万/平米使面积之间中心区域旺铺售价集中在2-万元这一区间。
、主要客户来源
目前常德商务楼市场还主要停留在较低层次的商铺租售阶段主要客户为零售商、品牌代理商及少量厂家直销。
市场分析
商业中心的群集效应逐渐显现。围绕五大商圈依靠步行街、武陵大道等商业街的辐射作现代的商务交流越来越依赖商业中心的群集效应、。可以说逐鹿常德市场的先决条件就是选好地理位置好有效的融入商务圈。
2价格因让位于品牌。常德市居民的人均年收入保持着较快的增长水平形成了一个具有较高消水平的阶层并且随着与沿海城市的交流越来越频繁人们的消能力和消眼光都有很大的提高已经告别了当年一看价格二看质量的简单消模式而开始注重品牌和产品的外包装广告宣传在市场营销中的作越来越凸显。
现代商务楼的建设赶不上商务市场的发展。常德市场上的商务楼还停留在店铺式的出租出售而不能从整体上进行科学的规划商务设施不完善相关服务不周全很难吸引达到有档次的高端户的入住。
商务楼物业管理极待完善。真正意义上的物业管理对于常德的商务楼来说基本还处于开始阶段。很商城甚至还有政府充当物业管理的角色。商务楼日后能否有效的吸引高端住户从很大程度上说还依赖于现代的物业方式。
二、竞争对手的比较分析
严格意义上说目前的常德码市场还处在由经销商割据称雄的时代具有包容性的、管理现代的码商城还在起步发展中。
根据彩视广告司2年对常德居民购买电脑的一项市场调查显示的城市家庭有购买电脑的欲望7的潜在消者在选购电脑时会对的电脑品牌进行详细的比较。这就意味着不仅IT产品的市场潜力巨大而且消者渴望有一个包容万象的IT产品商城为其提供的选择。
目前常德经营较成功的电脑商城主要有德高电脑城和滨湖电脑城两家。现对其主要商业参进行一些比较以便对常德码商品市场有一个较为全面的认识。
名称营业面积经营定位价格综合评价
德高电脑城
滨湖电脑城
三、“XXXX”的SOT分析
、S—优势
①区位优势项目所在地高山街口是常德的中心商业区配套完善、人气旺盛整体经济力高于其他的区域。同时项目所在地又处于人民中路与高山街的交汇口地理优势相当明显
②政策优势目前市政府及有关部门修改和制定出一系列促进房地产发展鼓励个人购房的政策和法规特别是各种开发区的招商引资工作和当地的城市建设、旧城改造由此进一步大常德市城镇化水平进程速度。
③区域规划优势通过对常德的2—22年的整体规划进行分析项目所在区为常德市正大力进行城市建设提高经济发展的路线必将带来巨大的升值潜力XXXX码城将会成为常德城区的中心地带和商业要地。
④管理服务优势XXXX码城的战略发展模式立足于他人所长补己之短、填补市场空白、整合IT市场选择品牌、树立品牌的思路引进专业的管理进行物业管理提高物业的整体价值。
⑤市场形态优势从当地商业物业的调查可以看出走专业化的品牌路线是市场明显发展的趋向。
B、—劣势
①经验方面发展商金城房产首次开发产权式商场开发经验不足。
